Výpověď z nájmu bytu podle občanského zákoníku: Průvodce pro pronajímatele i nájemce

Bydlíte v nájmu, nebo naopak pronajímáte svůj byt? Pak určitě víte, že nájemní vztah není vždy procházka růžovou zahradou. Okolnosti se neustále mění a může přijít chvíle, kdy budete potřebovat nájemní smlouvu rychle vypovědět. Poradíme vám, na co si dát pozor.

Co je to výpověď z nájmu?

Výpověď z nájmu je jednostranný právní úkon, kterým pronajímatel nebo nájemce ukončuje smluvní nájemní vztah. Vypovědět můžete jak smlouvu na dobu určitou, tak i na dobu neurčitou.

Výpověď není žádost o ukončení nájemní smlouvy, nepředpokládá nějaké vyhovění či souhlas druhé strany. Jde o jednostranný právní úkon. Proto je na ní ovšem kladen důraz z hlediska její formy.

V prvé řadě musí být učiněna v písemné podobě, nájem nelze vypovědět po telefonu nebo ústně. Výpověď musí obsahovat informace o obou smluvních stranách a označení bytu nebo domu.

Nezapomeňte: Výpověď z nájmu bytu sjednaného na dobu určitou nový občanský zákoník upravuje téměř stejně, jako tomu bylo doposud.

Forma a obsah výpovědi

Výpověď musí být podána písemnou formou.
Výpověď musí být prokazatelně doručena druhé smluvní straně. Ideální je zaslat ji doporučeně a ponechat si podací lístek.
Výpověď nájemní smlouvy musí za každých okolností obsahovat identifikaci smluvních stran, předmět nájmu, důvod výpovědi, práva smluvních stran a také informaci o tom, kdo komu dává výpověď.
Nezapomeňte do výpovědi uvést datum výpovědi a výpovědní lhůtu, a tedy i termín, kdy nájem zaniká.

Důležité: Nezapomeňte na to, že výpověď lze doručit pouze písemnou formou.

Výpověď smlouvy na dobu neurčitou

Máte smlouvu na dobu neurčitou? Potom můžete podat výpověď prakticky kdykoli, a to i bez udání důvodu. Jako nájemce můžete vypovědět nájem na dobu neurčitou kdykoliv a bez udání důvodu s tříměsíční výpovědní lhůtou. Výpovědní doba vám běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po doručení výpovědi pronajímateli.

Výpověď smlouvy na dobu určitou

U výpovědi z nájmu na dobu určitou je ale potřeba uvést důvod předčasného ukončení smlouvy; obvykle jde o vysvětlení okolností, které vám znemožňují využívat byt až do původně sjednaného konce nájemního vztahu.

Nejčastější důvod pro ukončení nájmu je změna okolností. Pokud se byt nebo dům stane nepoužitelný podle ustanovení § 2227 občanského zákoníku (např. pokud pronajímatel porušuje své povinnosti zvlášť závažným způsobem podle ustanovení § 2232 občanského zákoníku (např.

Pokud tyto důvody nenastanou a nájemce potřebuje i tak ukončit nájem co nejdříve, může se s pronajímatelem domluvit na tzv. dohodě o ukončení nájemní smlouvy. V tu chvíli se ale už nejedná o výpověď v pravém slova smyslu, proto není potřeba dodržet výpovědní lhůtu ani další podmínky.

Výpověď smlouvy ze strany pronajímatele

Pronajímatel má pozici trochu ztíženou u obou typů smluv, a to s jednou výjimkou - neprodloužení smlouvy po uplynutí sjednané nájemní lhůty. Výpověď z nájmu bytu pronajímatelem v ostatních případech vyžaduje odůvodnění. Pronajímatel musí nejprve nájemce vyzvat, aby přestal s porušováním povinností a případně napravil protiprávní stav, který vznikl.

Jestli ale byt nevyužijete ani k jednomu z těchto účelů do měsíce od vystěhování nájemce, máte ze zákona (§ 2289) povinnost pronajmout ho zpět původnímu nájemci nebo mu nahradit škodu.

Pronajímatel má také možnost vypovědět smlouvu s okamžitou platností. Jde o okamžitou výpověď nájmu, která je účinná dnem doručení pronajímateli.

Při smlouvě na dobu určitou, může pronajímatel uplatnit pouze důvody, které spočívají na straně nájemce (např. hrubé porušení povinností, trestný čin proti pronajímateli) nebo z důvodu veřejného zájmu (např.

Výpověď je třeba vždy odůvodnit. Zároveň pronajímatel musí ve výpovědi nájemce poučit, že proti výpovědi lze vznést námitky a obrátit se na soud. V opačném případě, tj. když chybí například poučení nájemce, je výpověď neplatná. To znamená, že nájemní smlouva nadále trvá a nájemce není povinen vyklidit byt.

Výpovědní lhůta

Oficiálně stanovuje občanský zákoník pro výpověď z nájmu tříměsíční výpovědní dobu, která platí u smluv na dobu určitou i neurčitou. Tato lhůta začíná běžet první den následujícího měsíce po doručení výpovědi.

Výpovědní doba je stanovena stále na dobu 3 měsíců a začíná běžet prvním dnem následujícího kalendářního měsíce po dni, kdy byla výpověď doručena druhé straně.

Pojištění majetku v souvislosti s výpovědí

Pro pronajímatele je zásadní pojištění nemovitosti, které se vztahuje na stavbu jako takovou, tedy na vše, co je s ní pevně spojené. Nájemce potřebuje mít sjednané pojištění, které kryje jeho vlastní vybavení, tedy všechno to, co se dá z bytu vynést - vlastní nábytek, elektroniku, spotřebiče, oblečení, sportovní vybavení nebo cennosti, na jejichž zničení či krádež se pojištění nemovitosti nevztahuje. Důležitou součástí pojištění majetku je pro nájemce pojištění odpovědnosti.

Mnoho pronajímatelů dává přímo do smlouvy povinnost nájemce sjednat si pojištění domácnosti a odpovědnosti. Co se ale stane, když nájemce nebo pronajímatel nájem vypoví? V tom případě můžete vypovědět i pojistnou smlouvu. Oba dokumenty je třeba buď donést osobně na přepážku v pojišťovně, nebo zaslat doporučeně poštou. Pojišťovna vám poté vrátí přeplatek.

Vzor výpovědi nájmu bytu nájemcem pro změnu okolností

Vzor:

Vážený pane Libor Kašlík

Nová Paka 36

510 00

V Praze dne 15. 6. 2014

Výpověď nájmu ve smyslu § 2287 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění

Vážený pane Kašlíku,

na základě nájemní smlouvy uzavřené dne 1, 9. 2013 mezi mnou jakožto nájemcem a Vámi jakožto pronajímatelem užívám bytovou jednotku č. (č. p./č. jednotky) 410/4, umístěnou v budově č. p. 1220 na náměstí Palackého, postavené na pozemku p. č. 26 (zastavěná plocha a nádvoří) v katastrálním území Letňany, obec Praha, okres Hlavní město Praha. Předmětná bytová jednotka je ve Vašem výlučném vlastnictví, jelikož vlastnické právo k ní je zapsáno na listu vlastnictví č. 2211 vedeném Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha, pro katastrální území Letňany, obec Praha.

Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou, tj. do 31. 12. 2015. V únoru letošního roku, tj. 2014 - tedy v době, kdy jsem již užíval byt na základě předmětné nájemní smlouvy, jsem však přišel o zaměstnání a následně jsem uzavřel novou pracovní smlouvu s místem výkonu práce v Bratislavě. Vzhledem k velké vzdálenosti mezi mým současným bydlištěm v tomto bytě a novým místem zaměstnání není možné, abych za prací dojížděl, a budu se muset přestěhovat.

Poněvadž se změnily okolnosti, z nichž se vycházelo při vzniku závazku z nájemní smlouvy, mám za to, že po mně nelze rozumně požadovat, abych v nájmu podle předmětné nájemní smlouvy pokračoval, a proto Vám tímto vypovídám nájem předmětného bytu ve smyslu ustanovení § 2287 občanského zákoníku.

Zákonná výpovědní doba činí tři měsíce a počne běžet od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co Vám bude tato výpověď doručena. To znamená, že pokud Vám bude výpověď doručena ještě v průběhu tohoto měsíce (tj. červen 2014), počne výpovědní doba běžet od 1. 7. 2014 a skončí 30. 9. 2014.

S pozdravem,

Mgr. Petra Kejvalová

V Praze dne 1. 10.

nar. 5. 5.

Práva a povinnosti po skončení nájmu

Nájemce je povinen pronajímateli odevzdat byt v den, kdy nájem skončí. Pronajímatel má proti nájemci právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, pokud se tak nestane. Přestože zákon nikomu neukládá povinnost sepisovat o vrácení bytu pronajímateli předávací protokol, doporučujeme protokol o předání bytu uzavřít. Smluvním stranám také nic nebrání, aby stav bytu při odevzdání podrobně zachytily fotodokumentací.

Důležité body, které byste si měli pamatovat:

Nájemní smlouva musí být písemná. Pokud ale písemná forma dodržena není, nemůže se pronajímatel na rozdíl od nájemce dovolat neplatnosti smlouvy.
Strany smlouvy si mohou sjednat práva a povinnosti, přičemž jejich obsah je ponechán vzájemné dohodě. Vhodné je upravit zejména podmínky pro zvyšování nájemného. Zvyšování nájemného může být i vyloučeno.
Smluvní pokuta nesmí společně se složenou jistotou činit více než trojnásobek měsíčního nájemného. Pokud byla složena jistota v částce dvou měsíčních nájemných, smluvní pokuta může činit maximálně jedno měsíční nájemné.

tags: #výpověď #z #nájmu #občanský #zákoník #vzor