Pronajímáte si byt, nebo naopak působíte jako pronajímatel? V následujícím článku se dozvíte, z jakých důvodů může pronajímatel nájemci vypovědět nájem bez výpovědní doby (tj. tzv. okamžitá výpověď) a co všechno je s tím spojené. Obecnou problematikou skončení nájmu bytu jsme se věnovali již dříve, nyní se zaměříme na výpověď z nájmu. Výpověď je tedy jeden ze způsobů, jakým lze ukončit nájemní vztah.

Může ji dát jak nájemce, tak pronajímatel, nicméně výpověď z nájmu bytu ze strany pronajímatele je značně omezená, a to z důvodu velké ochrany, kterou občanský zákoník nájemcům poskytuje.

Důvody pro výpověď z nájmu

Výpovědní důvody pro výpověď bez výpovědní doby jsou uvedeny v občanském zákoníku. Nezapomeňte, že vypovězení nájemní smlouvy je možné pouze ze zákonem předpovídaných důvodů. Nejprve doporučujeme zvážit cestu, která vám může zaručit právně jistější a poklidnější ukončení nájemní smlouvy. Žádost o ukončení nájemní smlouvy můžete doručit nájemci bez nějakých zákonných omezení.

Pronajímatel je oprávněn vypovědět nájem bytu pouze z důvodů stanovených zákonem. Výpovědní důvody jsou rozdílné pro nájem na dobu určitou a pro nájem na dobu neurčitou. Obecně je pronajímatel oprávněn vypovědět nájem pro porušení povinností ze strany nájemce či pro jiný důvod (např. z důvodu potřeby využití bytu příbuzným pronajímatele).

Zákon rozlišuje různé míry porušení povinnosti, a to podstatné (srov. § 2002), zvlášť závažné (srov. § 2291), hrubé (srov. § 2288), závažné (srov. § 2269) a prosté či běžné. V závislosti na intenzitě porušení povinnosti je pronajímatel oprávněn vypovědět nájem s výpovědní dobou, nebo bez výpovědní doby.

Výpověď nájemní smlouvy bez výpovědní doby

Právo vypovědět nájem bez výpovědní doby má pronajímatel tehdy, poruší-li nájemce své povinnosti zvlášť závažným způsobem. Vypovědět nájemní smlouvu bez tříměsíční výpovědní doby můžete, pokud nájemce porušil svou povinnost „zvlášť závažným způsobem“.

Podle § 2291 občanského zákoníku mezi zvlášť závažné porušení povinností nájemce patří:

• neplacení nájmu a nákladů na služby po dobu alespoň 3 měsíců,
• poškozování bytu či domu závažným nebo nenapravitelným způsobem,
• způsobování závažných škod či obtíží pronajímateli nebo jiným obyvatelům domu,
• užívání bytu k jinému účelu, než na kterém jste se dohodli.

Nicméně, nájemce ale musíte nejprve vyzvat k nápravě - tedy k zaplacení dlužného nájemného či náhradě škod. Teprve když na výzvu nezareaguje, můžete nájem vypovědět. Pokud takto vypovíte smlouvu, máte právo, aby vám nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu.

Výpověď nájemní smlouvy s výpovědní dobou

Oficiálně stanovuje občanský zákoník pro výpověď z nájmu tříměsíční výpovědní dobu, která platí u smluv na dobu určitou i neurčitou. Tato lhůta začíná běžet první den následujícího měsíce po doručení výpovědi.

Pokud se jedná o smlouvu na dobu neurčitou, mimo již zmíněné případy máte i další zákonem dovolené důvody pro vypovězení smlouvy. Pokud smlouvu o nájmu bytu vypovíte z následujících důvodů a byt nevyužijete do měsíce, musíte nájemci byt znovu pronajmout nebo mu uhradit škodu.

• Druhým případem je potřeba uvolnění bytu pro manžele pronajímatele v procesu rozvodu nebo po rozvodu.
• Třetím případem je potřeba uvolnění bytu pro vašeho příbuzného nebo pro příbuzného vašeho manžela v přímé linii (tzn. pradědeček, syn, vnučka apod.) nebo ve vedlejší linii do druhého stupně (tzn. bratranec, sestra apod.).

Posledním případem, kdy jako pronajímatel můžete vypovědět oba typy nájemní smlouvu s tříměsíční výpovědní lhůtou je zbytková kategorie tzv. podobně závažné důvody pro vypovězení nájmu. Porušení musí být natolik intenzivní, aby se dalo považovat za hrubé.

Důvodem k výpovědi z bytu může být i vaše vlastní potřeba. Nájemce o tom ale musíte informovat. Jestli ale byt nevyužijete ani k jednomu z těchto účelů do měsíce od vystěhování nájemce, máte ze zákona (§ 2289) povinnost pronajmout ho zpět původnímu nájemci nebo mu nahradit škodu.

Dalším případem je, když má být byt vyklizen, protože jej z důvodu veřejného zájmu nebude možné vůbec užívat. Jde o situaci, kdy orgán veřejné moci rozhodne např. o tom, že na daném místě povede dálnice.

Výpověď ze strany nájemce

Narozdíl od pronajímatele může nájemce vypovědět nájem na dobu neurčitou z jakéhokoliv důvodu, nebo i bez udání důvodu. Důvodem ale může býti prakticky cokoliv a budou se vždy posuzovat okolnosti konkrétního případu.

Jako nájemce můžete vypovědět nájem na dobu neurčitou kdykoliv a bez udání důvodu s tříměsíční výpovědní lhůtou. Výpovědní doba vám běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po doručení výpovědi pronajímateli.

Zatímco u smlouvy na dobu neurčitou důvody neuvádí, u nájemní smlouvy na dobu určitou výpověď zdůvodnit musí. A to:

• změnou okolností, ze kterých jste vycházeli při sepisování nájemní smlouvy
• které neumožňují, abyste po nájemci rozumně požadovali pokračování nájmu.

Týká se to situací, kdy se nájemce stěhuje za prací, nebo kvůli ztrátě zaměstnání nezvládne platit nájemné.Také u výpovědi od nájemce platí tříměsíční lhůta. Na okamžité ukončení nájmu má nárok, jen když:

• se byt nebo dům stane neobyvatelným
• nebo jako pronajímatel porušíte své povinnosti, a způsobíte tím nájemci újmu.

Forma a doručení výpovědi

Výpověď musí být písemná a musí být doručena nájemci. Doručení výpovědi z nájmu bytu musí být hlavně prokazatelné. Pokud má nájemce datovou schránku, doručení výpovědi bude platné i jejím prostřednictvím. ID datové schránky nájemce můžete najít na webu datové schránky, kde pomocí vyhledávání lze najít příslušnou osobu a její datovou schránku. Avšak pro využití funkce vyhledávání musíte být přihlášeni do vlastní datové schránky.

K prokázání doručení výpovědi doporučuji předat výpověď nájemci osobně a nechat si od nájemce podepsat potvrzení o převzetí výpovědi. Druhou možností je zaslání výpovědi poštou, a to doporučeně (podací lístek slouží k prokázání odeslání výpovědi nájemci).

V prvé řadě musí být učiněna v písemné podobě, nájem nelze vypovědět po telefonu nebo ústně. Výpověď musí obsahovat informace o obou smluvních stranách a označení bytu nebo domu.

Vesměs máte několik možností, jak výpověď doručit. Pokud se vydáte klasickou dopisní cestou, určitě zvolte doporučené psaní s dodejkou. Třetí variantou je předání výpovědi osobně. Pokud bydlíte blízko, je to asi nejrychlejší cesta, nicméně opět bude záležet na vůli adresáta výpověď z nájmu převzít.

Náležitosti výpovědi

Pečlivé sepsání výpovědi se všemi potřebnými náležitostmi je prvním krokem k řádnému ukončení nájemního vztahu. Neméně důležité je pak doručení výpovědi. Teprve až okamžikem doručení výpovědi totiž začíná běžet výpovědní doba.

Výpověď musí být sepsána písemně, to je asi zřejmé. Dále musí obsahovat identifikaci nájemce i pronajímatele, označení pronajímaného bytu a hlavně projev vůle nájem ukončit. Pokud dává výpověď nájemce a jedná se o nájem na dobu neurčitou, výše uvedené základní náležitosti zcela postačí. Pronajímatel to má o něco složitější. V prvé řadě musí ve výpovědi uvést, z jakého zákonem stanoveného důvodu chce nájem ukončit. Ideální je výslovně odkázat na příslušné ustanovení občanského zákoníku a aplikovat jej na konkrétní okolnosti daného nájemního vztahu. Kromě zákonného důvodu pro vypovězení nájmu bytu musí pronajímatel do výpovědi uvést také poučení, že nájemce má právo vznést námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Pokud tuto informaci pronajímatel do výpovědi nezakomponuje, je výpověď neplatná.

Aby byla výpověď z nájmu platná, musíte dodržet několik pravidel. Tím hlavním je, že musí být písemná. Pro jasnější představu jsme připravili vzor výpovědi nájemní smlouvy:

Věc: Výpověď nájmu bytu

vypovídám tímto nájemní smlouvu ze dne , na základě které jste nájemcem bytu č. ………. nacházejícím se v ………. nadzemním podlaží domu na adrese ……….Nájemní smlouvu vypovídám v souladu s § 2288 občanského zákoníku, a to z důvodu ……….Nájem uvedeného bytu skončí uplynutím výpovědní doby, která běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po doručení výpovědi. Byt jste povinen odevzdat ke dni ukončení nájmu.

V souladu s ustanovením § 2286 a § 2290 občanského zákoníku Vás upozorňuji, že do dvou měsíců od doručení výpovědi máte právo vznést námitky proti výpovědi a podat soudu návrh, aby přezkoumal oprávněnost výpovědi.

V ………. dne ……….

Může se také stát, že si nájemce výpověď nepřebere. Je proto důležité poslat výpověď doporučeně a schovat si podací lístek. Po doručení má nájemce 2 měsíce, aby vám podal námitky proti výpovědi nájmu.

Pokud je neuznáte, může nájemce požádat o soudní přezkum výpovědi. Musí to ale stihnout ve dvouměsíční lhůtě od doručení výpovědi, jinak právo na podání žaloby zaniká.

Ukončení nájmu dohodou

Dohoda o ukončení smlouvy o nájmu bytu je vhodná pro pronajímatele, který se dohodne s nájemcem na ukončení nájemního vztahu tzv. předčasně (aniž by musela plynout výpovědní lhůta). V dohodě je důležité stanovit datum ukončení nájmu a předání bytu, ale také povinnosti pro vypořádání (např. vrácení kauce).

,,Ideální je, když se na ukončení nájmu dohodnete. Pro obě strany je to příjemnější než výpověď. Zároveň se můžete domluvit na libovolném termínu a nejste vázaní výpovědní lhůtou. Dohoda je však oboustranný úkon - musí s ní tedy souhlasit i nájemce.Výpověď je naopak jednostranný postup, kterým nájem ukončíte. Musíte ale splnit několik podmínek. Například mít zákonné důvody pro výpověď z nájmu.

Pokud se byt nebo dům stane nepoužitelný podle ustanovení § 2227 občanského zákoníku (např. pokud pronajímatel porušuje své povinnosti zvlášť závažným způsobem podle ustanovení § 2232 občanského zákoníku (např. Když tyto důvody nenastanou a nájemce potřebuje i tak ukončit nájem co nejdříve, může se s pronajímatelem domluvit na tzv. dohodě o ukončení nájemní smlouvy. V tu chvíli se ale už nejedná o výpověď v pravém slova smyslu, proto není potřeba dodržet výpovědní lhůtu ani další podmínky.

Předání bytu po ukončení nájmu

Ať již skončíte nájem bytu jakkoliv, je vaší povinností odevzdat byt pronajímateli. Jak mají obě strany postupovat v tomto závěrečném kroku? Nájemce je povinen pronajímateli odevzdat byt v den, kdy nájem skončí. Pronajímatel má proti nájemci právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, pokud se tak nestane.

Přestože zákon nikomu neukládá povinnost sepisovat o vrácení bytu pronajímateli předávací protokol, doporučujeme protokol o předání bytu uzavřít. Smluvním stranám také nic nebrání, aby stav bytu při odevzdání podrobně zachytily fotodokumentací.

Vaší povinností je pak vrácení kauce nájemci, a to hned při skončení nájmu.„Pokud vám ale nájemce způsobil škody na vybavení nebo vám dluží nájemné, můžete kauci využít k úhradě škod či dluhu. Škody i náklady na jejich odstranění si zadokumentujte. V případném sporu je budete prokazovat,“ podotýká Petr Jermář, specialista na finance z portálu Banky.cz.

Co dělat, když nájemce nechce opustit byt?

Noční můrou každého pronajímatele je situace, kdy nájemce nerespektuje výpověď a odmítá byt opustit.V takovém případě vám nezbývá než poslat nájemci předžalobní výzvu k vystěhování. A když to nepomůže, musíte požádat soud o vyklizení nemovitosti.

Pokud vám dá soud za pravdu, nájemce musí uhradit soudní výlohy a byt vyklidit.A když nereaguje ani na soudní rozhodnutí? Pak můžete celou záležitost předat exekutorovi.

tags: #vypoved #z #najmu #bez #vypovedni #doby

Oblíbené příspěvky:

• Letní brigády Mladá Boleslav - průvodce
• Jak si přivydělat sběrem ovoce v Olomouci?
• Podnikání na vedlejší činnost
• Jak se připravit na pohovor v angličtině?
• Volba kariéry: zaměstnání vs. podnikání