V České republice má nájemce právo ukončit nájemní vztah za určitých podmínek. Kromě standardní výpovědi s výpovědní dobou existuje i možnost okamžité výpovědi, která je však vázána na splnění specifických podmínek. Tento článek se zaměřuje na podmínky a postupy, které musí nájemce dodržet, aby mohl oprávněně ukončit nájem okamžitou výpovědí.

Již v jednom z našich starších článků jsme Vás informovali o ukončení nájmu - jak dostat nájemce z bytu. Tento článek se zaměřil zejména na výpověď z nájmu ze strany pronajímatele. Avšak i nájemce má právo ukončit nájem výpovědí a to podle ustanovení § 2287 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v platném znění (dále jen občanský zákoník).

Níže v tomto článku přiblížíme otázku výpovědi ze strany nájemce a také poradíme, co nesmí v podané výpovědi chybět.

Výpověď z Nájmu ze Strany Nájemce

V případě nájmu sjednaného na dobu neurčitou, může nájemce vypovědět i bez udání důvodu, tzn., že nájemce není omezen zákonem stanovenými výpovědními důvody. Pokud se ale jedná o nájem na dobu určitou, tak dle ustanovení § 2287 může nájemce vypovědět nájem v případě, že se změní okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.

Toto ustanovení o výpovědi nájemce je poměrně stručné, proto je důležité znát další důležité otázky týkající se výpovědní doby, náležitostí výpovědi apod. Odpověď na tyto otázky budeme hledat v zákonných ustanoveních týkajících se výpovědi pronajímatele - použijí se obdobně.

V souladu s ustanovením § 2286 občanského zákoníku bude mít výpověď z nájmu písemnou formu, pokud tato forma dodržena nebude, bude následkem relativní neplatnost této výpovědi - tzn. neplatnost, kterou protistrana musí namítnout. Co se týče výpovědní doby, tak i zde se uplatní obecná délka tří měsíců dle ustanovení § 2231 občanského zákoníku.

Pokud se nemůžete s pronajímatelem domluvit, můžete nájem vypovědět. Máte možnost výpovědi sjednanou přímo ve smlouvě? Jaká bude délka výpovědní doby? Je potřeba uvádět výpovědní důvody?

Výpověď není žádost o ukončení nájemní smlouvy, nepředpokládá nějaké vyhovění či souhlas druhé strany. Jde o jednostranný právní úkon. Proto je na ní ovšem kladen důraz z hlediska její formy. V prvé řadě musí být učiněna v písemné podobě, nájem nelze vypovědět po telefonu nebo ústně. Výpověď musí obsahovat informace o obou smluvních stranách a označení bytu nebo domu.

I z hlediska formulace je však velmi důležité rozlišit, zda máte nájemní smlouvu na dobu určitou, nebo naopak neurčitou.

Jako nájemce můžete vypovědět nájem na dobu neurčitou kdykoliv a bez udání důvodu s tříměsíční výpovědní lhůtou. Výpovědní doba vám běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po doručení výpovědi pronajímateli.

Nájemní smlouva uzavřená na konkrétní dobu přirozeně končí jejím uplynutím. Pokud nemáte sjednáno dřívější ukončení přímo ve smlouvě, nemůžete nájem ukončit bez udání důvodu, jako je to v případě výše popsané nájemní smlouvy na dobu neurčitou. Ani jedna strana tedy nemůže ukončit nájem jen tak.

Nejčastější důvod pro ukončení nájmu je změna okolností. Může se stát, že pronajímatel poruší pravidla sjednaného nájmu, což povede nájemníka k předčasnému ukončení nájemní smlouvy na dobu určitou. Třeba v případě, kdy je nutná oprava bytu, přičemž musí proběhnout v takovém rozsahu, kdy není možné byt užívat.

Nájemník může nájemní vztah ukončit také v případě, brání-li užívání bytu ustanovení zákona nebo rozhodnutí orgánu veřejné moci, vydané na základě zákona. A takových zákonem stanovených důvodů existuje více.

Pokud chce ukončit smlouvu na dobu neurčitou naopak pronajímatel, může tak učinit jen ze zákonných důvodů. To platí také v situaci, kdy ho potřebuje pro své příbuzné, např. děti, které začaly studovat na univerzitě. Příbuzní by se však do bytu skutečně měli nastěhovat.

Výpovědí je jednostranný právní akt, kterým může být ukončen nájemní vztah. V českém právním řádu existují dvě hlavní kategorie výpovědi: výpověď s tříměsíční výpovědní dobou a výpověď bez výpovědní doby. Výpovědí lze ukončit nájem nejen na dobu neurčitou, ale i na dobu určitou.

Výpověď s výpovědní dobou je upravena v § 2288 o. z. (výpověď s výpovědní dobou bez uvedení výpovědního důvodu je upravena v § 2283 OZ). V odstavcích 1 a 2 jsou uvedené výpovědní důvody. Odstavec 3 zakotvuje povinnost uvést důvod ve výpovědi. Lze tak učinit odkazem na konkrétní ustanovení s příslušným výpovědním důvodem a popisem jednání, kterým nájemce porušil své povinnosti. K ukončení nájemního vztahu dojde po uplynutí tříměsíční lhůty, která začíná běžet prvním dnem následujícího měsíce poté, co se výpověď dostala do sféry dispozice druhé smluvní strany, tj.

Podmínky a možnosti výpovědi nájemní smlouvy se liší na základě toho, jestli se jedná o výpověď smlouvy na dobu určitou nebo na dobu neurčitou:

• Nájem na dobu neurčitou: V tomto případě může nájemce nájem vypovědět kdykoliv bez udání důvodů. Je však třeba počítat s tříměsíční výpovědní lhůtou, která začíná běžet od prvního dne kalendářního měsíce, který následuje po doručení výpovědi pronajímateli.
• Nájem na dobu určitou: U smlouvy na dobu určitou standardně smlouva končí uplynutím stanovené doby. Předčasné ukončení smlouvy na dobu určitou je možné v případě, že dojde ke změně okolností, které zásadně ovlivňují možnost pokračovat v nájmu (např. změna zaměstnání, zdravotní problémy apod.). Opět platí tříměsíční výpovědní lhůta.

Okamžitá Výpověď z Nájmu ze Strany Nájemce?

Ačkoliv zákon mu toto právo výslovně nepřiznává, není důvod, aby byl o tuto možnost připraven, obdobně se tedy uplatní obecná úprava nájemní smlouvy. Nájemce má tedy možnost vypovědět nájem bez výpovědní doby pokud:

• se byt či dům stane k ujednanému či obvyklému účelu nepoužitelný dle ustanovení § 2227 občanského zákoníku;
• pronajímatel porušuje své povinnosti zvlášť závažným způsobem dle ustanovení § 2232 občanského zákoníku;
• pronajímatel neodstraní poškození či vadu předmětu nájmu v dodatečné nájemcem určené lhůtě dle ustanovení § 2266 občanského zákoníku;

V prvním případě půjde například o situaci, kdy je byt či dům zničen vlivem nějaké živelné pohromy nebo jiným způsobem, ne však v důsledku zavinění nájemce. V druhém případě se může jednat o situaci, kdy pronajímatel neposkytne pomoc nájemci, jenž o to požádal, protože jej někdo ruší ve výkonu jeho užívacího práva - k pomoci je totiž dle ustanovení § 2211 občanského zákoníku povinen. Takové rušení může mimo jiné představovat situaci, kdy nájemci někdo brání vstupu do bytu nebo když soused nájemce ruší hlučným chováním v míře, která je nepřiměřená místním poměrům.

Pokud pronajímatel dlouhodobě neřeší nefunkční topení nebo plíseň v bytě, můžete nájem ukončit okamžitě.

Pokud dojde k těmto situacím, je důležité, aby nájemce pronajímatele o vzniklých problémech informoval a poskytl mu přiměřenou lhůtu k jejich nápravě. Pokud pronajímatel situaci neřeší nebo nereaguje, může nájemce přistoupit k okamžité výpovědi.

Samozřejmě pokud si sjednali v nájemní smlouvě i jiné důvody, lze nájem vypovědět i z těchto důvodů.

V určitých případech je možné ukončení nájemní smlouvy bez tříměsíční výpovědní doby neboli odstoupení od nájemní smlouvy. Jedná se o tyto situace:

• byt se stal neobyvatelným,
• pronajímatel závažným způsobem porušuje své povinnosti,
• pronajímatel neodstranil vady nebo poškození bytu.

I pronajímatel může v určitých případech nájemci vypovědět nájem bez výpovědní doby, je však nezbytné, aby došlo ke splnění těchto tří podmínek:

• nájemce porušil povinnosti vyplývající ze smlouvy zvlášť závažným způsobem,
• pronajímatel před doručením výpovědi nájemce vyzval, aby odstranil své závadné chování,
• pronajímatel uvedl ve výpovědi, čím nájemce závažně porušil své povinnosti.

Výpověď bez výpovědní doby se od výpovědi s výpovědní dobou liší. Nájemce se musí dopustit závadného jednání vyšší intenzity než dle § 2288 odst. 1 písmena a). Výpověď bez výpovědní doby ukončuje nájemní vztah ihned doručením.

Vzhledem k povinnosti výzvy k nápravě je důležité zmínit i charakter závadného jednání nájemce, to totiž musí být trvající nebo opakující se na základě § 2291 odst. 2, 3. Závadné jednání musí být ve výpovědi uvedeno.

Pokud chce pronajímatel využít výpovědi bez výpovědní doby, musí nejprve nájemce vyzvat k odstranění závadného chování nebo protiprávního stavu a poskytnout přiměřenou dobu na odstranění závadného jednání nebo protiprávního stavu. Pokud tak pronajímatel neučiní - je výpověď neplatná.

Výpověď bude neplatná i tehdy, pokud nájemce své závadné chování odstranil ve stanovené lhůtě, a pronajímatel přesto výpověď zaslal.

Na základě výše uvedeného lze dovodit, že výpověď bez výpovědní doby s výzvou k odstranění závadného chování nebo protiprávního stavu je vhodný nástroj vedoucí k ukončení závadného stavu nebo jednání na straně nájemce a pokračování v nájemním vztahu. Včasná náprava závadného stavu totiž zneplatní výpověď, jež by následovala.

Ve výzvě k nápravě musí být jasně uvedeno, že se jedná o výzvu k nápravě dle § 2291 odst. 3. Je vhodné, aby výzva k odstranění závadného chování nebo protiprávního stavu obsahovala poučení o právních následcích v případě neuposlechnutí výzvy.

Zákon nestanovuje přesnou podobu a formální náležitosti výzvy k nápravě. Důležité je, aby byl poznat její smysl a účel z vlastního obsahu.

Po uplynutí lhůty k nápravě, aniž by nájemce výzvě vyhověl, může pronajímatel nájem okamžitě vypovědět.

Častou otázkou v souvislosti s okamžitou výpovědí také je, jestli může pronajímatel přistoupit k okamžitému vystěhování z bytu. Podle zákona nemá pronajímatel právo nájemce okamžitě vystěhovat z bytu bez předchozího ukončení nájemního vztahu v souladu se zákonem.

Délka Výpovědní Doby a Důvod Výpovědi

Jak jsme již výše naznačili, bude se lišit dle výpovědního důvodu, např. dle ustanovení § 2283 občanského zákoníku po smrti nájemce je výpovědní doba dvouměsíční, jinak dle ustanovení § 2287 činí obecná výpovědní lhůta 3 měsíce. Odlišně může být délka výpovědní doby sjednána i ve smlouvě.

Výpověď nájmu ze strany pronajímatele musí vždy obsahovat výpovědní důvod. Nepostačuje přitom odkaz na zákonné ustanovení, ale musí být popsán i skutkovými okolnostmi - tedy co konkrétně nájemce provedl.

Platí totéž i pro výpověď ze strany nájemce? Tato otázka je sporná, jelikož to ze zákona přímo nevyplývá a nájemce je z právního hlediska slabší stranou. Lze tedy dojít k závěru, že pokud je zjevné, kdy má nájem skončit, tak není třeba na této povinnosti nájemce trvat.

Podmínky Pro Podání Výpovědi Pronajímatelem

Pro podání výpovědi pro porušení povinností nájemce je důležité, že ne každé porušení povinností nájemce lze řešit výpovědí. V občanském zákoníku jsou uvedeny tři intenzity porušení povinností nájemce.

• Pro výpověď s tříměsíční výpovědní dobou je vyžadováno hrubé porušení nájemcových povinností.
• Porušení nedosahující intenzity potřebné pro podání výpovědi, pokud není opakované nebo v kombinaci s jinými porušeními povinnosti nájemce.
• Hrubé porušení povinností opravňuje pronajímatele k uplatnění výpovědi s tříměsíční výpovědní dobou podle § 2288 odst. Hrubé porušení lze svojí intenzitou zařadit mezi závažné a zvlášť závažné porušení povinností. Hrubé porušení povinností stačí samo o sobě k podání výpovědi s tříměsíční výpovědní dobou.
• Zvlášť závažná porušení povinností mají nejvyšší intenzitu ze zmíněných kategorií. Jejich následkem může být výpověď bez výpovědní lhůty.

Zákon neobsahuje úplný seznam jednání, které lze považovat za zvlášť závažné porušení povinností. Aby bylo možné přistoupit k výpovědi bez výpovědní doby, je třeba aby zvlášť závažné jednání bylo opakující se nebo trvající.

Vyplývá tak z povinnosti před výpovědí bez výpovědního důvodu přistoupit k výzvě k nápravě - ta by v případě jednorázového porušení postrádala smysl.

Zařazení porušení povinností do příslušné kategorie závažnosti bude vždy záležet na posouzení konkrétního příkladu.

Příklady Porušení Povinností

Následující seznam uvádí příklady porušení povinností nájemce, které mohou vést k výpovědi ze strany pronajímatele:

1. Porušení smluvní výhrady souhlasu pronajímatele s přijetím nového člena domácnosti (§ 2272 odst. 2).
2. Neoznámení nájemcovy nepřítomnosti v bytě delší než dva měsíce pronajímateli, vznikne-li z toho důvodu vážná újma (§ 2269 odst. 1).
3. Neoznámení zvýšení počtu členů domácnosti ani do dvou měsíců poté, co změna nastala (§ 2272 odst. 2). Kde je za neoznámení pokuta; rovněž tak opakované neoznámení zvýšení osob žijících v bytě, pokud byla dána do podnájmu část bytu podle § 2274.
4. § 2276 - dal-li nájemce byt nebo jeho část do podnájmu třetí osobě bez souhlasu pronajímatele.
5. Neudržování bytu a domu ve stavu způsobilém k užívání (§ 2257).
6. Opakované nedodržení pravidel obvyklých pro chování v domě nebo rozumných pokynů pronajímatele - např. v obtěžování ostatních nájemců nad míru přiměřenou poměrům různými imisemi (např. nadměrným hlukem, pachem, hmyzem, nečistotami, neadekvátním chovem zvířat, nebo o slovní či dokonce fyzické útoky vůči ostatním nájemcům nebo vůči pronajímateli).
7. Užívání bytu tak, aby nedocházelo k jeho opotřebovávání nad míru přiměřenou okolnostem (srov. § 2228 odst. 1).
8. Neplacení nájemného a nákladů na služby za dobu kratší než tři měsíce (nezaplacení za dobu delší, než tři měsíce je dle § 2291 odst. 2 považováno za zvlášť závažné porušení).
9. Poškozování bytu závažným či nenapravitelným způsobem, působení jinak závažných škod nebo obtíží pronajímateli nebo ostatním nájemcům jakož i užívání věci jiným než smluveným způsobem nebo k jinému účelu.
10. Opakované neumožnění pronajímateli prohlídky bytu za účelem kontroly nebo za účelem potřebné opravy, a to bez vážného důvodu.
11. Obtěžování ostatních nájemců nad míru přiměřenou poměrům různými imisemi, např. nadměrným hlukem, pachem, hmyzem, nečistotami, neadekvátním chovem zvířat, nebo o slovní či dokonce fyzické útoky vůči ostatním nájemcům nebo vůči pronajímateli.

Intenzita porušení	Důsledky	Příklad
Běžné porušení	Žádné výpovědní důvody	Opožděná platba nájmu o několik dní
Hrubé porušení	Výpověď s tříměsíční výpovědní dobou	Časté rušení nočního klidu
Zvlášť závažné porušení	Okamžitá výpověď	Nezaplacení nájmu a služeb za více než tři měsíce

Pro snazší orientaci si můžete stáhnout vzor výpovědi z nájmu. Výpověď z nájmu vzor ke stažení najdete v pdf i v doc.

Je nevýznamné, zda nájemce nezaplatil část nájemného, nebo část zálohy na služby. Podstatné je to, že nezaplatil součet nájemného a záloh za služby.

Pokud je výpovědním důvodem, že v bytě bydlí neohlášené osoby, je třeba, aby tento výpovědní důvod byl vymezen přinejmenším údaji o počtu osob, jejich pohlaví, příp. věku, resp. aby byly uvedeny jiné údaje, na jejichž základě je možno tyto osoby individualizovat.

Náležitosti Výpovědi z Nájmu

Výpověď z nájmu bytu či domu, ať ze strany nájemce či pronajímatele, musí splnit 2 podmínky:

1. Musí být vždy písemná
2. Musí dojít adresátovi

Nájem skončí po splnění těchto předpokladů uplynutí výpovědní doby - tady ale pozor! Pro běh výpovědní doby totiž zákon stanoví zvláštní pravidlo, a sice, že výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce poté, co výpověď z nájmu došla druhé straně. V důsledku tohoto pravidla se může čekání na skončení nájmu prodloužit téměř o měsíc.

Po představe lze uvést příklad, kdy jako nájemce podám výpověď, která dojde pronajímateli 2. ledna. V souladu s tímto zákonným pravidlem pro počítání času začne výpovědní doba běžet až od 1. února, tedy od prvního dne následujícího kalendářního měsíce.

Díky dohodě mohou obě strany odsouhlasit podmínky ukončení nájmu bez toho, aby musely dodržet zákonnou výpovědní lhůtu.

Výpověď z nájmu musí mít písemnou podobu a musí být doručena druhé straně. Obsahovat musí tyto informace:

• identifikační údaje obou stran (jména, adresy a případně další identifikační údaje),
• specifikace předmětu nájmu (datum uzavření nájemní smlouvy, adresa pronajímané nemovitosti apod.),
• důvod výpovědi, v případě, že výpověď podává pronajímatel,
• výpovědní lhůtu.

Pamatujte také, že výpověď musí být prokazatelně doručená druhé straně. Jestli se záležitost týká více nájemníků či pronajímatelů (majitelé dané nemovitosti), je třeba výpověď doručit každému z nich.

Při posílání poštou je vhodné volit doporučenou zásilku s doručenkou do vlastních rukou, aby doručení bylo prokazatelné. Ze zákona se má za to, že zásilka odeslaná poštou byla doručena třetí pracovní den po jejím odeslání.

Pokud chcete jednoduše vypovědět nájem bez nutnosti sepisování nové výpovědi, můžete využít vzor ukončení nájemní smlouvy, který je dostupný na internetu.

Výpověď z nájmu vzor ke stažení najdete v pdf i v doc. Stáhnout si ho můžete například zde.

Povinnosti Po Skončení Nájmu

Ať již skončíte nájem bytu jakkoliv, je vaší povinností odevzdat byt pronajímateli. Jak mají obě strany postupovat v tomto závěrečném kroku?

Nájemce je povinen pronajímateli odevzdat byt v den, kdy nájem skončí. Pronajímatel má proti nájemci právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, pokud se tak nestane.

Přestože zákon nikomu neukládá povinnost sepisovat o vrácení bytu pronajímateli předávací protokol, doporučujeme protokol o předání bytu uzavřít. Smluvním stranám také nic nebrání, aby stav bytu při odevzdání podrobně zachytily fotodokumentací.

Tip! Pro všechny případy je dobré mít uzavřené pojištění domácnosti. Na štěstí raději nespoléhejte. Porovnejte se nabídky pojišťoven jedním klikem.

Pokud si pronajmete byt či dům, můžete mít za to, že v případě škod jde jejich řešení za majitelem nemovitosti. To sice ano, ale pouze u pevných stavebních součástí, jako jsou stěny, strop, podlahy, okna, dveře atd. Pokud ale dojde k poškození vašeho hmotného majetku, který jste si nastěhovali, jako je například nábytek, elektronika, spotřebiče, sportovní vybavení, věci osobní potřeby atp., budete si muset jejich náhradu platit z vlastní kapsy, nebo lépe - z vašeho pojištění domácnosti.

Pojištění domácnosti se totiž o vaše hmotné vybavení postará v případě jeho poškození či zničení vodovodní škodou, požárem, odcizení zlodějem a v celé řadě dalších situací. Nepodceňujte tedy zbytečně možná rizika a sjednejte si online cestou pojištění domácnosti, které vám může pomoci zachránit nemalou finanční částku. Máme pro vás více informací ohledně pojištění bytu v nájmu.

Foto: Vzor výpovědi z nájmu pronajímatelem

tags: #okamžitá #výpověď #z #nájmu #ze #strany

Oblíbené příspěvky:

• Požadavky na psychology ve školství
• Klíčové vlastnosti dobrého lídra
• Hodnocení zaměstnance
• Proč je audit Rodina a Zaměstnání důležitý?
• Podmínky mateřské dovolené bez zaměstnání v ČR