Odstupné za uvolnění bytu: Podmínky a daňové aspekty v České republice

Následující článek se zabývá problematikou nájmu bytu nebo jednotky, a to především z daňového hlediska. Pozornost je věnována především daňovému pohledu náhrady za uvolnění bytu, a to jak na straně nájemce, tak na straně vlastníka bytu (jednotky).

Právní řešení skončení nájmu

Řešení skončení nájmu je předmětem §§ 2285 až 2296 OZ (zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník). Výpověď nájmu vyžaduje vždy písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.

Nájemce může dle § 2287 OZ vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.

Pronajímatel může dle § 2288 OZ vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době za následujících podmínek:

poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,
je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,
má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat,
nebo je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

Pronajímatel uvede výpovědní důvod ve výpovědi.

Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že:

má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno,
potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.

Pronajímatel uvede výpovědní důvod ve výpovědi.

Dal-li pronajímatel nájemci výpověď z některého z výše uvedených důvodů, je povinen nájemci byt znovu pronajmout nebo mu nahradit škodu, nevyužil-li byt do jednoho měsíce od jeho vyklizení nájemcem k účelu uvedenému jako výpovědní důvod. Tato lhůta neběží po dobu potřebnou k úpravě bytu, bylo-li s úpravou započato nejdéle do dvou týdnů po vyklizení bytu a je-li v ní řádně pokračováno.

Nájemce má podle znění § 2290 OZ právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, a to do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

Pokud poruší nájemce svou povinnost související s nájmem bytu zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel podle znění § 2291 OZ právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. Nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí, nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

Neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží.

Dohoda o zániku nájmu jednotky a odstupné

Pro vlastníka jednotky (bytu) se jeví jako výhodný postup vedoucí k uvolnění jednotky (bytu) za poskytnutí tzv. odstupného za uvolnění jednotky (bytu). Při takovémto řešení může dojít na jedné straně k osvobození získané náhrady za uvolnění jednotky (bytu) od daně z příjmů fyzických osob na straně původního nájemce (fyzické osoby) při respektování podmínek uvedených v § 4 odst. 1 písm. s) ZDP a na druhé straně u vlastníka jednotky (bytu) k zahrnutí poskytnuté náhrady za uvolnění jednotky (bytu) do daňově uznatelných výdajů za podmínek uvedených v § 24 odst. 2 písm. za) ZDP.

Právní úprava

Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů
- § 4 odst. 1 písm. s) ZDP - zabývá se osvobozením od daně
- § 24 odst. 2 písm. za) ZDP - řeší daňovou uznatelnost vyplaceného odstupného
- § 23 odst.

Daňové řešení odstupného u příjemce

Podle znění § 4 odst. 1 písm. u) ZDP je od daně z příjmů fyzických osob osvobozen příjem získaný formou nabytí vlastnictví k bytu jako náhrady za uvolnění bytu (nepeněžní příjem) a dále náhrada (peněžní příjem -odstupné) za uvolnění bytu, vyplacená uživateli bytu při splnění dvou podmínek:

poplatník náhradu (odstupné) použil nebo použije na uspokojení vlastní bytové potřeby,
a to nejpozději do jednoho roku následujícího po roce, v němž náhradu (odstupné) přijal.

Osvobození od daně z příjmů fyzických osob platí i v případě, že částka odpovídající náhradě (odstupnému) byla vynaložena na obstarání bytové potřeby v době jednoho roku před jejím obdržením (např. pořízení vlastního bytu z vlastních finančních prostředků nebo z prostředků získaných formou půjčky nebo úvěru před výplatou odstupného).

ZDP stanoví, že přijetí náhrady (odstupného) oznámí poplatník správci daně do konce zdaňovacího období, ve kterém došlo k jejímu přijetí. Bližší výklad k uplatnění osvobození od daně z příjmů nalezneme v bodech 10 a 11 k § 4 odst. 1 ZDP obsažených v pokynu GFŘ č. D-6.

Uplatní-li fyzická osoba osvobození příjmu získaného jako náhrada (odstupné) za uvolnění bytu a tuto náhradu nepoužije na obstarání bytové potřeby ve stanovené lhůtě, musí zahrnout získané odstupné mezi zdanitelné příjmy ke zdanění dle § 10 ZDP v tom zdaňovacím období, ve kterém tato lhůta uplynula.

Pokud poplatník použije náhradu za uvolnění bytu (odstupné) na obstarání bytové potřeby pouze částečně, je od daně z příjmů osvobozena pouze ta její část, která byla vynaložena na obstarání bytové potřeby a zbývající část přijatého odstupného, které bylo při jeho výplatě od daně z příjmů fyzických osob osvobozeno, je opět zdanitelným příjmem ke zdanění dle § 10 ZDP.

Mezi bytové potřeby patří:

výstavba bytového domu, rodinného domu, bytu, nebo změna takové stavby,
koupě pozemku, pokud na něm bude postavena stavba uvedená v písm. a) s využitím úvěru na financování bytových potřeb, za předpokladu, že na pozemku bude zahájena výstavba bytové potřeby podle písm. a) do čtyř let od okamžiku uzavření úvěrové smlouvy nebo koupě pozemku v souvislosti s pořízením bytové potřeby uvedené v písm. c),
koupě bytového domu, rodinného domu vč. rozestavěné stavby těchto domů nebo bytu, nebo bytu do vlastnictví,
splacení členského vkladu nebo vkladu právnické osobě jejím členem nebo společníkem za účelem získání práva nájmu nebo jiného užívání bytu nebo rodinného domu (např. splacení členského vkladu v bytovém družstvu),
údržba a změna stavby bytového domu, rodinného domu nebo bytu ve vlastnictví (podle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony - zákon o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů) a dále i údržba nebo změna stavby bytu v nájmu nebo v užívání,
vypořádání společného jmění manželů nebo vypořádání spoludědiců, je-li předmětem vypořádání úhrada podílu spojeného se získáním bytu, rodinného domu nebo bytového domu,
úhrada za převod členských práv a povinností družstva nebo podílu na obchodní společnosti uskutečněná v souvislosti s převodem práva nájmu nebo jiného užívání bytu,
splacení úvěru nebo půjčky použitých poplatníkem na financování bytových potřeb uvedených v písm. a) až g).

Změnou stavby se rozumí:

nástavba, kterou se stavba zvyšuje,
přístavba, kterou se stavba půdorysně rozšiřuje a která je vzájemně provozně propojena s dosavadní stavbou,
stavební úprava, při které se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby; za stavební úpravu se považuje též zateplení pláště stavby.

Změnou stavby před jejím dokončením se podle § 2 odst. 6 stavebního zákona rozumí změna v provádění stavby oproti jejímu povolení nebo dokumentaci stavby ověřené stavebním úřadem.

Ve smyslu bodu 5 pokynu GFŘ č. D-6 k § 15 odst. 3 a 4 ZDP lze za bytovou potřebu považovat i splácení úvěrů na splacení následných hypotečních úvěrů či úvěrů ze stavebního spoření, kterými byly refinancovány předchozí úvěry na financování bytových potřeb podle § 15 odst. 3 písm. a) až h) ZDP.

Praktické příklady

Pro lepší pochopení uvádíme několik praktických příkladů:

Příklad 1: Nájemce se dohodl s pronajímatelem na uvolnění bytu k 30.11.2012. Za uvolnění bytu získal od vlastníka (pronajímatele) v prosinci 2012 částku 180 000 Kč. Občan se po uvolnění bytu přestěhoval ke svým rodičům a v říjnu 2013 zakoupil rodinný domek za částku 2 450 000 Kč, kam se s přítelkyní nastěhoval.

Řešení: V daném případě je přijaté odstupné osvobozeno od daně z příjmů, protože je splněna podmínka uvedená v § 4 odst. 1 písm. u) ZDP. Částka vyplaceného odstupného je použita na uspokojení vlastní bytové potřeby.

Příklad 2: Nájemce se dohodl s pronajímatelem na uvolnění bytu k 30.11.2012. Za uvolnění bytu získal od vlastníka (pronajímatele) v prosinci 2012 částku 300 000 Kč. Občan se po uvolnění bytu přestěhoval ke své přítelkyni a v říjnu 2013 složil zálohu ve výši 150 000 Kč na realizaci nového bytu dodavatelským způsobem. Dokončení bytu se předpokládá v září 2014, kdy dojde k doplacení celkové ceny bytu.

Řešení: V daném případě bude osvobozena od daně z příjmů pouze částka 150 000 Kč, protože od daně z příjmů je osvobozeno odstupné tehdy, když fyzická osoba použije odstupné na uspokojení vlastní bytové potřeby nejpozději do 1 roku následujícího po roce, v němž odstupné přijala. Pokud tedy fyzická osoba přijaté odstupné za uvolnění bytu v roce 2012 uplatnila jako příjem osvobozený od daně z příjmů, musí část odstupného ve výši 150 000 Kč zahrnout za zdaňovací období roku 2013 ke zdanění jako ostatní příjem dle § 10. K tomuto příjmu nemůže uplatnit žádné výdaje.

Příklad 3: Občan je v nájmu v bytě 1+KK v soukromém činžovním domě. Po seznámení s přítelkyní si zakoupil v dubnu 2013 starší byt 2+1 do osobního vlastnictví za částku 650 000 Kč a tento si do srpna 2013 na svůj náklad upravoval za částku 390 000 Kč. V září 2013 se do nového bytu občan s přítelkyní přestěhoval, přičemž stávající pronajímatel se písemně zavázal, že za uvolnění bytu uhradí nájemci odstupné ve výši 200 000 Kč, ale až v prosinci 2013.

Řešení: V daném případě je splněna podmínka pro osvobození odstupného od daně z příjmů, protože částka odpovídající náhradě (odstupnému) byla vynaložena poplatníkem na uspokojení vlastní bytové potřeby a to v době jednoho roku před jejím obdržením.

Příklad 4: Občan se dohodl s pronajímatelem po úmrtí manželky na uvolnění bytu 2+1 za odstupné ve výši 350 000 Kč. K vystěhování a přijetí odstupného došlo k 31.10.2013. Občan se přestěhoval ke svým rodičům a v polovině roku 2015 zakoupí za částku 980 000 Kč jednopokojový byt, kam se přestěhuje.

Řešení: V daném případě není splněna podmínka pro osvobození přijatého odstupného za uvolnění bytu od daně z příjmů.

Osvobození náhrady (odstupného) za uvolnění jednotky

§ 4 odst. 1 písm. s) ZDP osvobozuje: příjem získaný formou nabytí vlastnictví k jednotce, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru jako náhrady za uvolnění jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a náhradu (odstupné) za uvolnění jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, za podmínky použití na obstarání bytové potřeby nejpozději do jednoho roku následujícího po roce přijetí náhrady, příp. i v době jednoho roku před jejím obdržením.

Zda je podmínkou uspokojení vlastní bytové potřeby poplatníka nebo jen bytové potřeby (obecně, tj. poplatníka nebo jeho rodiny nebo dalších osob) ukazuje následující tabulka:

Příjem	Podmínka
Z úplatného převodu práv a povinností spojených s členstvím v družstvu	Pokud v souvislosti s tímto převodem bude zrušena nájemní smlouva k bytu
Z prodeje rodinného domu, jednotky	Pokud v něm prodávající měl bydliště bezprostředně před prodejem po dobu kratší dvou let
Z prodeje nemovitých věcí nebo z vypořádání spoluvlastnictví k nim před uplynutím doby 10 let	Použije-li získané prostředky na obstarání bytové potřeby

Aktuálně se obdobným způsobem postupuje též u příjmů:

z úplatného převodu práv a povinností spojených s členstvím v družstvu, pokud v souvislosti s tímto převodem bude zrušena nájemní smlouva k bytu [§ 4 odst. 1 písm. s) ZDP], nebo
z prodeje rodinného domu, jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, včetně podílu na společných částech domu nebo spoluvlastnického podílu, včetně souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště bezprostředně před prodejem po dobu kratší dvou let [§ 4 odst. 1 písm. a) ZDP], nebo
od roku 2021 z prodeje nemovitých věcí nebo z vypořádání spoluvlastnictví k nim před uplynutím doby 10 let [§ 4 odst. 1 písm. b) ZDP] použije-li získané prostředky na obstarání bytové potřeby.

Odstupné za uvolnění bytu z pohledu daně z příjmů

V případě obdržení příjmu tohoto charakteru je vždy vhodné nejdříve zkoumat, zda se nejedná o příjem osvobozený od daně.

Nejdříve stručně zrekapitulujme, že příjmy osvobozenými od daně z příjmů na straně poplatníků fyzických osob, které jsou přijaté v souvislosti s prodejem či postoupením nemovité věci, jsou vymezeny v § 4 odst. 1 písm. a), b) a v) zákona č. 586/1992 Sb., o dani z příjmů ve znění pozdějších předpisů (dále jen "ZDP").

Prvním případem osvobozeného příjmu je příjem z prodeje rodinného domu a souvisejícího pozemku, nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu dvou let bezprostředně před prodejem, v případě těchto nemovitých věcí je tedy základní podmínkou osvobození existence bydliště poplatníka v této nemovité věci po stanovenou dobu nejméně dvou let, a to bezprostředně před prodejem.

Druhým případem osvobozeného příjmu je příjem z prodeje nemovitých věcí nebo z vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem, pokud se na tento příjem nevztahuje osvobození výše uvedené, a to za podmínky, že doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem nebo vypořádáním spoluvlastnictví k nim přesáhne dobu pěti let. V tomto případě je tedy pro uplatnění osvobození rozhodující doba mezi nabytím a prodejem nemovité věci.

Poslední případ možného osvobození příjmu z prodeje nemovité věci je upraven v § 4 odst. 1 písm. v) ZDP, od daně je osvobozen příjem získaný formou nabytí vlastnictví k jednotce, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, jako náhrady za uvolnění bytu nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru.

Podmínky osvobození jsou v tomto případě vázány na konkrétní případy jednotek, které nezahrnují jiný než konkrétně vymezený nebytový prostor. V tomto případě se tedy jedná o podobu nepeněžního příjmu, kdy dochází k výměně bytových jednotek.

Dále je osvobozena náhrada (odstupné) za uvolnění bytu nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, vyplacená uživateli této jednotky nebo bytu za podmínky, že poplatník náhradu (odstupné) použil nebo použije na uspokojení vlastní bytové potřeby nejpozději do jednoho roku následujícího po roce, v němž náhradu (odstupné) přijal; tento příjem je osvobozen i v případě, že částku odpovídající náhradě (odstupnému) vynaložil na obstarání vlastní bytové potřeby v době jednoho roku před jejím obdržením.

Osvobození je tedy v tomto případě vázáno na použití získaného příjmu na uspokojení bytové potřeby poplatníka, přičemž i v tomto případě se bytovou potřebou rozumí § 15 odst. 3 ZDP. Současně je toto použití časově omezeno, a to na období jednoho roku po obdržení a jednoho roku před obdržením tohoto příjmu.

Jestliže poplatník uplatní na stanovené účely pouze část získaných prostředků, bude osvobození uplatněno pouze v poměrné výši odpovídající takto vynaloženým prostředkům.

Příklad: Poplatník v listopadu 2019 obdržel odstupné za uvolnění bytu ve výši 300 000 Kč, byt uvolnil a přestěhoval se k přítelkyni. Následně v únoru 2021 uhradil zálohu na stavbu rodinného domu ve výši 450 000 Kč. V tomto případě je sice splněn účel použití získaného odstupného, nicméně není splněna časová podmínka, protože příjmy nejsou použity do konce roku následujícího po roce, ve kterém byl příjem obdržen.

ZDP současně ukládá poplatníkovi povinnost přijetí náhrady (odstupného) oznámit správci daně do konce zdaňovacího období, ve kterém k jejímu přijetí došlo, nejedná se ovšem o nutnou podmínku osvobození. Případným neoznámením tak nedochází k zániku nároku na osvobození, nicméně jedná se o nesplnění povinnosti nepeněžní povahy, které správce daně může postihnout podle § 247a zákona č. 280/2009 Sb., daňový řád, ve znění pozdějších předpisů.

Poplatník přijal odstupné ve výši 900 000 Kč, a to v roce 2019. Odstupné musí být vyplaceno uživateli bytu. odstupné použije na zajištění bytové potřeby nejpozději do 31.12. Přijetí odstupného, resp. příjem z prodeje bytu nebo rodinného domu, ve kterém měl poplatník bydliště po dobu kratší než 2 roky bezprostědně před prodejem, musí příjemce oznámit svému finančnímu úřadu do 31.12. roku, ve kterém částku přijal.

Nepeněžní příjem v podobě získání bytu ve vlastnictví jako náhrady za uvolnění původního bytu je u uživatele bytu osvobozen od daně.

Poskytnuté odstupné je daňovým výdajem (nákladem) vlastníka bytu, který náhradu poskytl, za podmínky, že uvolněný byt začne být využíván vlastníkem pro podnikatelskou nebo jinou samostatnou výdělečnou činnost nebo pro pronájem nejdéle do dvou let od jeho uvolnění a bude takto využíván nejméně po dobu dalších dvou let. Jedná se o jednorázový daňový výdaj (náklad). Dojde-li však k porušení těchto podmínek, musí poplatník zvýšit základ daně o toto odstupné v tom zdaňovacím období, kdy podmínky pro její uplatnění byly porušeny.

tags: #odstupne #za #uvolneni #bytu #podmínky