V právní praxi se stále častěji setkáváme s nájmem bytu právnickou osobou. Nesprávné uchopení tohoto smluvního vztahu může mít negativní dopady, zejména pro vlastníka bytu. Tento článek se zaměří na základní směry úvah při formulaci konkrétní smlouvy a daňové aspekty pronájmu nemovitostí.

Právní aspekty nájmu bytu právnickou osobou

Nejvyšší soud již v roce 2006 rozhodl, že právnická osoba nemůže uzavřít smlouvu o nájmu bytu, a to proto, že právnická osoba nemá bytovou potřebu. I když je toto rozhodnutí přijímáno právnickou veřejností se smíšenými pocity, nebylo prozatím judikatorně překonáno.

Nicméně, v současné právní úpravě platí, že na právní jednání je třeba spíše hledět jako na platné než jako na neplatné. Dle navazujícího ustanovení § 575 zák. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ObčZ“) lze usuzovat, že byť právnická osoba uzavře smlouvu, která obsahově i formálně odpovídá smlouvě o nájmu bytu, bude posouzena jako smlouva nájemní, a to buď - obecná ve smyslu ustan. § 2201 ObčZ, či o nájmu prostor sloužících k podnikání dle ustan. § 2307 ObčZ, podle toho, k jakému dalšímu účelu bude právnická osoba byt užívat.

Toto posouzení má význam zejména z pohledu platnosti ujednání stran v návaznosti na dispozitivnost a kogentnost ustanovení jednotlivých smluvních typů. Dle obecných ustanovení je nutné postupovat v případech, kdy účelem nájmu není provozování podnikatelské činnosti, např. může být užíván jako byt služební, či k zajištění přechodného ubytování zaměstnanců (v případech, kdy mají trvalé bydliště v jiné obci).

Záměr, s jakým si právnická osoba byt najímá, se promítne nejen do výkladu nájemního vztahu mezi vlastníkem a právnickou osobou, ale i do dalších smluvních vztahů s bytem spojených. Právnická osoba může v první řadě byt užívat jako své sídlo, mít v něm kanceláře.

Rozmanitější a méně jasnou je druhá množina způsobu užívání bytu, do které budou zahrnuty všechny situace, kdy je byt dán do užívání - nájmu třetí osobě a vznikne tak sekundární právní vztah. V těchto situacích je již nutné myslet na pozici vlastníka bytu, protože nebude mít žádný smluvní vztah s onou třetí osobou. Nejčastěji půjde o komerční nájem bytu další osobě. V takových případech jde o obcházení zákona, které nepožívá právní ochrany. Vztah mezi právnickou osobou a koncovou fyzickou osobou bude posuzován jako nájem bytu.

Smluvní vztah mezi vlastníkem bytu a právnickou osobou může zaniknout mnohem snadněji, než vztah mezi právnickou osobou a koncovým nájemcem. Lze tedy doporučit na straně vlastníka dostatečný smluvně zajišťovací nástroj, např. finanční záruka obdobná jistotě dle ustan. § 2254 ObčZ. Jinou variantou je ujednání o možnosti postoupení nájemní smlouvy ve smyslu ustan. § 1895 ObčZ uzavřené mezi právnickou osobou a koncovým nájemcem na vlastníka bytu pro případ ukončení smlouvy mezi vlastníkem a právnickou osobou.

Obdobná bude situace v případech, kdy má byt být užíván jako služební. Opět půjde o nájemní vztah mezi právnickou osobou a koncovou fyzickou osobou - zaměstnancem, byť moderován ustan. § 2297 an. ObčZ. Konečně může být byt právnickou osobou využíván za účelem přechodného ubytování jeho zaměstnanců. Zde je smluvní vztah mezi právnickou osobou a uživatelem bytu upraven dle ustanovení § 2326 ObčZ. Rizika pro vlastníka bytu jsou prakticky totožná jako v případě klasického nájmu bytu.

Pokud tedy vlastník chce dát svůj byt do nájmu právnické osobě, lze jen doporučit maximální obezřetnost při výběru smluvního partnera.

Daňové aspekty pronájmu nemovitosti

Pronájem nemovitosti je specifický druh příjmu, který se daní buď 15 % nebo 23 %. Záleží na vašem celkovém příjmu, protože v Česku máme tzv. progresivní zdanění. Pronájem nemovitosti je třeba zahrnout do daňového přiznání, a to konkrétně do přílohy číslo dvě, kam patří právě příjmy z pronájmu a tzv. ostatní příjmy (včetně daně z prodeje nemovitosti).

Zásadní je vyjasnit, jak stát nahlíží na to, kdy jde o „obyčejný“ pronájem, který se daní jako příjem z nájmu (dle § 9 ZDP). Podnikáním jsou tzv. ubytovací služby. Jde o hotely a hostely, ale také krátkodobé pronájmy přes platformy typu Booking, Airbnb atd.

Pokud nejde o ubytovací služby, může přesto jít o nájem jako podnikání, pokud je byt nebo dům součástí obchodního majetku. Pokud jste vyloučili vše výše uvedené, pak jde skutečně o příjem z pronájmu dle § 9 ZDP. Takové příjmy nepodléhají odvodům na sociální a zdravotní pojištění, ale mohou ovlivnit to, jestli se na vás vztáhne tzv. progresivní daň se sazbou 23 %.

Pokud máte příjmy z nájmu jako přivýdělek vedle vaší hlavní ekonomické činnosti, můžete ke zjištění dílčího základu daně využít paušálu, který u nemovitostí činí 30 %, nebo uplatníte reálné výdaje. Záleží jen na vás. Pokud víte, že vás každoroční péče o nemovitost stojí spoustu peněz i času a náklady si skutečně evidujete, pak je docela pravděpodobné, že byste uplatněním paušálu tratili a daň z nájmu bytu by vás vyšla draho.

Příjem z pronájmu nemovitosti neuvádíte do přehledu pro zdravotní pojišťovnu ani správu sociálního zabezpečení, neboť nepodléhá platbě zdravotního ani sociálního pojištění.

Pokud jste zaměstnanec nebo OSVČ, je hranice pro nepodání daňového přiznání 20 000 Kč ročně. Pokud je pronajímání vaší podnikatelskou činností, pak v podstatě neposkytujete pronájem, ale ubytovací službu. Své o tom ví především ti z vás, kdo svůj byt či byty nabízíte na ubytovacích službách typu Airbnb nebo Booking. Na rozdíl od předchozího případu se v tomto případě sociální i zdravotní pojištění z těchto příjmů hradí.

Jistě vás napadá, že dům nebo byt není to jediné, co můžete pronajímat. Třeba vlastníte nebytové komerční prostory nebo pozemek, které nechcete nechávat ladem, a tak jej pronajmete. Ovšem i příjmy z pronájmu pozemků musíte do daňového přiznání započítat.

Pronájem nemovitostí je specifický druh příjmu, a proto podléhá dani ve výši 15 % nebo 23 %. Záleží na vašem celkovém příjmu, protože v Česku máme tzv. progresivní zdanění.

Základem daně (dílčím základem daně) jsou příjmy z nájmu snížené o výdaje vynaložené na jejich dosažení, zajištění a udržení. Do základu daně se nezahrnují příjmy osvobozené od daně a příjmy, pro které je dále stanoveno, že se z nich daň vybírá zvláštní sazbou daně podle § 36 ze samostatného základu daně, pokud § 36 odst. 6 nebo 7 ZDP nestanoví jinak.

V případě, že zálohy řešíte paušální částkou a nájemníkovi nevyúčtováváte přeplatky a nedoplatky, je daňovým příjmem nejen nájemné, ale také zálohy.

S ohledem na existenci dvou sazeb daně u fyzických osob (15 procent a 23 procent) je v praxi vhodné se zamyslet, u kterého z manželů je optimálnější příjmy z nájmu zdanit. Pokud má jeden z manželů příjmy převyšující 48násobek průměrné mzdy, tedy za rok 2023 více než 1 935 522 korun, je vhodné zdanit příjem u druhého z manželů, který má příjmy nižší.

Příjmy z nájmu bytu v podílovém spoluvlastnictví zdaňují všichni spoluvlastníci ve svých daňových přiznáních zpravidla v poměru svých spoluvlastnicích podílů. Mohou se ale dohodnout i na jiném poměru zdanění. Bude-li spoluvlastník zdaňovat jinou výši příjmů, než je jeho spoluvlastnický podíl, nemůže uplatnit paušální výdaje, spoluvlastník musí v takovém případě uplatnit výdaje ve skutečné výši.

Termíny pro podání daňového přiznání

• Pro přiznání za rok 2024 to vychází na úterý 1.4.2025.
• Pro elektronické podání je termín do pátku 2. května 2025.
• Pokud přiznání zpracovává daňový poradce, lhůta je do úterý 1.7.2025.

Daňové sazby

• Pokud váš daňový základ za rok 2024 nepřesáhl 1 582 812 Kč, odvedete pouze základní 15% daň z příjmu.
• Pokud by váš daňový základ přesáhl tuto hranici, odvedete z příjmů nad tento limit daň ve výši 23 % místo základních 15 %.

Také příjem z pronájmu se počítá do celkového základu daně pro výpočet vyššího odvodu daně. Pokud váš celkový daňový základ přesáhne limit 1 582 812 Kč, částku nad tento limit musíte zdanit 23% daní místo základních 15 %.

Paušální výdaje nebo skutečné výdaje?

Stejně jako živnostníci máte dvě možnosti uplatňování výdajů - můžete uplatňovat skutečné nebo paušální výdaje. Odečet skutečných výdajů se doporučuje všem, u kterých přesáhnou výdaje 30 % příjmů z nájmu, maximálně však do výše 600 000 Kč.

Nejjednodušší možností je využití paušálního odečtu nákladů ve výši 30 %, které můžete uplatnit maximálně do výše 600 tisíc korun. Při uplatnění paušálních nákladů je nutné si vést evidenci příjmů a pohledávek a zaniká vám tím možnost si do nákladů zahrnout paušální výdaje na dopravu a platby do fondu oprav.

Pro některé pronajímatele může být výhodnější uplatnit reálné náklady, ale v tomto případě je nutné vést záznamy o příjmech a výdajích vynaložených na dosažení, zajištění a udržení příjmů v časovém sledu. Navíc oprávněnost těchto nákladů musíte být schopni prokázat finančnímu úřadu zpětně 3 roky, a 8 let při vykázání daňové ztráty.

Jaké skutečné náklady si můžete započítat?

• poplatky realitní kanceláři,
• odpisy nemovitosti,
• úroky hypotéky na pořízení nemovitosti,
• náklady na vybavení, jako je například nábytek,
• náklady na opravu a údržbu,
• pojištění nemovitosti,
• daň z nemovitosti,
• paušál na provoz automobilu a další.

U nemovitostí zapsaných do katastru nejpozději do konce roku 2020 bylo možné uplatnit odpočet úroků až do 300 000 Kč ročně. U nemovitostí pořízených později se tato hranice snižuje na 150 000 Kč.

Formu odečtů můžete i měnit, ale je s tím spojená administrativa navíc. Pokud jeden rok uplatníte náklady skutečné a další rok by vám lépe vyšly paušální, musíte podat dodatečné daňové přiznání za předcházející rok, a základ daně se bude upravovat dle § 23 odst. 8 písm. b) bodu 2 Zákona o daních z příjmů o případné neuhrazené pohledávky a závazky.

Snížení základu daně při pronájmu

Daň se platí ze zisku, tedy z rozdílu mezi příjmy a výdaji. Tomuto rozdílu se říká základ daně, který je možné dále snížit o tzv. odčitatelné položky dle § 15 Zákona o dani z příjmů.

Mezi tyto položky se řadí například:

• dary poskytnuté neziskovým organizacím, spolkům, školám aj.,
• soukromé životní pojištění splňující podmínky stanovené v zákoně,
• penzijní připojištění, dlouhodobý investiční produkt (do 48 000 Kč),
• úroky z hypotéky - platí pouze pokud hypotéku čerpáte na byt či dům, kde sami bydlíte, případně poměrově, pokud čerpáte na bytový dům a sami v něm obýváte jeden z bytů,
• bezplatné darování krve (3 000 Kč / jeden odběr).

Slevy na dani z pronájmu

Pokud daníte zisky z pronájmu, můžete použít všechny obvyklé slevy na dani. Po všech úpravách základu daně, který zaokrouhlíte na celé stokoruny dolů, vypočtete daň ve výši 15 %. Výše daně však ještě není konečná, můžete ji snížit o slevy na dani. Každý člověk má nárok minimálně na základní slevu na poplatníka, která činí 30 840 Kč za rok. Dále existují slevy na děti, na manžela či manželku, sleva na zaplacené školkovné atd.

DPH a pronájem bytu

U fyzických osob se s ní však setkáme spíše zřídka, a to pouze v případě, že majitel nemovitosti i nájemník jsou plátci DPH a nájemník přitom využívá nemovitost pro svoji ekonomickou činnost. Navíc se musí jednat o nemovitost, která není určená dle katastru nemovitostí jako prostor určený pro bydlení. Pak se mohou dohodnout na tom, že nájemce bude fakturovat částku s DPH.

Nepřiznání daně z pronájmu

Pronajímání na černo se vám totiž může prodražit. Pronájem bez řádné nájemní smlouvy dává vychytralým nájemníkům velký prostor byt poničit nebo přestat platit nájem. Spory v případech, kde neexistuje nájemní smlouva nebo je smlouva nekvalitně sepsaná, se velmi těžko řeší. Navíc pak hrozí riziko, že vás naštvaný nájemník udá, že pronajímáte načerno.

Pokud na vás přijde kontrola z finančního úřadu, zisk z pronájmu vám dopočítá. Doměřená daň je ve výši 15 % (případně 23 % u vyšších příjmů) ze základu daně - ten je stanoven ze srovnatelných cen v lokalitě a náklady finanční úřad buď odhadne, nebo vezme paušálních 30 %. Dále je třeba počítat se sankcemi, které s doměřenou daní souvisejí. Jedná se o úroky z prodlení (za pozdní platbu daně) a penále (za to, že byla daň doměřena správcem daně).

Výše úroků z prodlení je stanovena ve výši repo sazby vyhlášené ČNB, zvýšená o 8 %. Kromě úroku navíc zaplatíte i 20 % penále z doměřené daně. Proto se řiďte jasným heslem: Daňové přiznání má povinnost podat každý, jehož příjmy z pronájmu přesáhnou 20.000,- korun ročně. Zároveň doporučujeme poradit se s odborníky.

Kdy se neplatí daň z pronájmu?

Většinou se netýká těch, kteří nemovitost pronajímají pouze zřídka. Abyste nemuseli daň z příjmu z pronájmu do daňového přiznání zahrnovat, musely by být vaše příjmy z pronájmu menší než 6 000 Kč za rok.

Potřebujete poradit?

Pro ty, co nejsou zběhlí v účetnictví, mohou být pojmy jako daň z nabytí nemovitosti, daň z převodu nemovitosti nebo daň z příjmu velkými neznámými. V takovém případě je určitě lepší si na pomoc pozvat specialistu z oboru, tedy daňového poradce.

Daňoví poradci musí být také ze zákona pojištění, pokud by klientovi způsobili nějakou škodu v souvislosti s daněmi, zatímco účetní na riziko spojené s daněmi pojišťovny nepojistí.

Při pronajímání bytu je běžné, že čas od času příjem z pronájmu vypadne. Nájemník třeba nezaplatí, nebo je byt prázdný.

tags: #najem #bytu #pravnickou #osobou #pro #zamestnance

Oblíbené příspěvky:

• Úřad Práce Opava: Adresa a Telefon
• Podmínky nemocenské pro OSVČ
• Kolik stojí zaměstnanec?
• Požadavky na pozici mzdové účetní
• Průvodce výpovědí od zaměstnavatele