Výpověď z nájmu ze strany pronajímatele: Důvody a pravidla v ČR

Bydlíte v nájmu? Nebo naopak byt či dům pronajímáte? V obou rolích byste měli znát svá práva.

Nájemní vztah je jedním z nejčastějších právních vztahů, které lidé uzavírají, a to jak v oblasti bydlení, tak u komerčních prostor. Přestože nájemní smlouva často začíná s očekáváním dlouhodobého trvání, mohou nastat okolnosti, kdy je nutné tento vztah ukončit. Jak správně postupovat při ukončení nebo výpovědi nájmu (nájemní smlouvy), abyste předešli právním problémům?

Podle občanského zákoníku lze nájemní vztah ukončit několika způsoby, a to v závislosti na typu nájemní smlouvy (na dobu určitou nebo neurčitou) a na okolnostech konkrétního případu.

Jedním ze způsobů, jak může nájemní vztah mezi pronajímatelem a nájemcem skončit, je výpověď podaná pronajímatelem. Výpovědí je jednostranný právní akt, kterým může být ukončen nájemní vztah. V českém právním řádu existují dvě hlavní kategorie výpovědi: výpověď s tříměsíční výpovědní dobou a výpověď bez výpovědní doby.

Výpovědí lze ukončit nájem nejen na dobu neurčitou, ale i na dobu určitou.

Základní formy výpovědi

Výpověď s tříměsíční výpovědní dobou: Tato výpověď je upravena v § 2288 o. z. (výpověď s výpovědní dobou bez uvedení výpovědního důvodu je upravena v § 2283 OZ). V odstavcích 1 a 2 jsou uvedené výpovědní důvody. Odstavec 3 zakotvuje povinnost uvést důvod ve výpovědi. Lze tak učinit odkazem na konkrétní ustanovení s příslušným výpovědním důvodem a popisem jednání, kterým nájemce porušil své povinnosti. K ukončení nájemního vztahu dojde po uplynutí tříměsíční lhůty, která začíná běžet prvním dnem následujícího měsíce poté, co se výpověď dostala do sféry dispozice druhé smluvní strany, tj.
Výpověď bez výpovědní doby: Výpověď bez výpovědní doby se od výpovědi s výpovědní dobou liší. Nájemce se musí dopustit závadného jednání vyšší intenzity než dle § 2288 odst. 1 písmena a). Výpověď bez výpovědní doby ukončuje nájemní vztah ihned doručením.

Obecná výpovědní doba činí 3 měsíce a plyne od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Pokud tedy výpověď s tříměsíční výpovědní dobou dojde druhé straně 3. března, výpovědní doba začne plynout 1. dubna a nájem skončí 30.

Pronajímatel můžete vypovědět nájem na dobu určitou či neurčitou pouze na základě taxativně vymezených důvodů, a to s tříměsíční výpovědní dobou.

Důvody pro výpověď ze strany pronajímatele

Výpovědní důvody lze rozdělit do kategorií: porušení povinností nájemce, potřeba pronajímatele nebo jeho příbuzných, veřejný zájem nebo jiný obdobně závažný důvod.

Pro podání výpovědi je relevantní porušení povinností, které vyplývají jak ze zákona, tak ze smlouvy. Je však třeba mít na paměti, že podle § 2235 odst. 1 občanského zákoníku se k ujednáním, která zkracují nájemcova práva, nepřihlíží, a tudíž nemohou být důvodem k výpovědi.

Porušení povinností nájemce je důvodem pro podání výpovědi, přičemž konkrétní druh porušení povinností musí být uveden ve výpovědi.

Konkrétní případy porušení povinností nájemce

V občanském zákoníku jsou uvedeny tři intenzity porušení povinností nájemce.

Hrubé porušení povinností: Opravňuje pronajímatele k uplatnění výpovědi s tříměsíční výpovědní dobou podle § 2288 odst. Hrubé porušení lze svojí intenzitou zařadit mezi závažné a zvlášť závažné porušení povinností. Hrubé porušení povinností stačí samo o sobě k podání výpovědi s tříměsíční výpovědní dobou.
Zvlášť závažná porušení povinností: Mají nejvyšší intenzitu ze zmíněných kategorií. Jejich následkem může být výpověď bez výpovědní lhůty. Aby bylo možné přistoupit k výpovědi bez výpovědní doby, je třeba aby zvlášť závažné jednání bylo opakující se nebo trvající.
Porušení nedosahující intenzity potřebné pro podání výpovědi: Pokud není opakované nebo v kombinaci s jinými porušeními povinnosti nájemce.

Zařazení porušení povinností do příslušné kategorie závažnosti bude vždy záležet na posouzení konkrétního příkladu.

Příklady hrubého porušení povinností

§ 2276 dal-li nájemce byt nebo jeho část do podnájmu třetí osobě bez souhlasu pronajímatele.
Neudržování bytu a domu ve stavu způsobilém k užívání § 2257.
Opakované nedodržení pravidel obvyklých pro chování v domě nebo rozumných pokynů pronajímatele §2256, spočívající např. v obtěžování ostatních nájemců nad míru přiměřenou poměrům různými imisemi (např.
užívat byt tak, aby nedocházelo k jeho opotřebovávání nad míru přiměřenou okolnostem (srov. § 2228 odst.
chránit byt před jeho poškozením, zničením, popř. provádět běžnou údržbu věci a drobné opravy (§ 2257 odst.
oznamovat ihned pronajímateli poškození nebo vady, k jejichž odstranění je povinen (§ 2264 odst. 1), a učinit vše, co lze od něj očekávat, aby poškozením nebo vadou nevznikala další škoda (§ 2264 odst.
Opakované odmítnutí umožnit pronajímateli prohlídku bytu či přístup k němu za účelem potřebné opravy ačkoli k tomu neměl vážný důvod.
Nezaplacení nájemného a nákladů na služby za dobu kratší než tři měsíce (nezaplacení za dobu delší, než tři měsíce je dle § 2291 odst.

Příklady zvlášť závažného porušení povinností

Poškozování bytu závažným či nenapravitelným způsobem, působení jinak závažných škod nebo obtíží pronajímateli nebo ostatním nájemcům jakož i užívání věci jiným než smluveným způsobem nebo k jinému účelu.
Opakované neumožnění pronajímateli prohlídky bytu za účelem kontroly nebo za účelem potřebné opravy, a to bez vážného důvodu.
Obtěžování ostatních nájemců nad míru přiměřenou poměrům různými imisemi, např. nadměrným hlukem, pachem, hmyzem, nečistotami, neadekvátním chovem zvířat, nebo o slovní či dokonce fyzické útoky vůči ostatním nájemcům nebo vůči pronajímateli.

Zákon přesně uvádí v § 2291, že za zvlášť závažné porušení povinností nájemce se považuje nezaplacení nájemného a nákladů na služby za dobu alespoň tří měsíců. Jedná se o nájemné nebo náklady za služby za tři různé měsíce, tyto tři měsíce ovšem nemusí jít po sobě (NS 26 Cdo 1361/2006).

Ve výpovědi je pronajímatel povinen přesně a nezaměnitelně definovat výpovědní důvod (nikoli jen konstatování konkrétního §, ale přesný popis událostí, které nastaly).

Další důvody pro výpověď

Pronajímatel potřebuje nemovitost:Nájem na dobu neurčitou lze ukončit, pokud pronajímatel potřebuje byt pro sebe nebo své příbuzné (§ 2288). Platí tří měsíční výpovědní lhůta.
Veřejný zájem: Pronajímatel může podat nájemci výpověď i v případě vyklizení bytu z důvodu veřejného zájmu.

Formální náležitosti výpovědi

Zákon pro skončení nájmu výpovědí vyžaduje písemnou formu.

Pronajímatel musí ve výpovědi vždy uvést výpovědní důvod a popsat skutek, kterým jej nájemce naplnil. Současně musí ve výpovědi poučit nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání výpovědi soudem. Absence poučení má za následek neplatnost výpovědi.

Dbejte na správné a úplné vylíčení výpovědních důvodů, splnění všech formálních požadavků, doručení výpovědi a běh výpovědní doby. Navíc musíte nájemce poučit o jeho možnosti napadnout platnost výpovědi před soudem.

Nesprávně podaná výpověď v praxi způsobuje významné právní komplikace a v případě nedodržení zákona může vést až k neplatnosti skončení nájemního vztahu.

Doručení výpovědi

Výpověď musí být písemná a musí dojít druhé straně.

Výpovědní doba dle § 2286 občanského zákoníku běží od prvního dne kalendářního měsíce od doručení výpovědi druhé straně závazku. Pokud je například výpověď nájemci doručena 16. března, zákonná tříměsíční výpovědní doba začíná běžet 1. dubna, a výpovědní doba i samotný nájem tedy skončí 30.

Nezapomínejte, že musíte existenci důvodu pro výpověď prokázat, a stejně tak i řádné doručení podané výpovědi nájemci. Pokud jste neprovedli kroky řádně a podle zákona, přeji Vám hodně štěstí u soudu. Každý jednotlivý nedostatek Vám bude v průběhu řízení omlácen o hlavu, a vy se nejenže nezbavíte nechtěného nájemce, ale navíc prohrajete spor a budete muset zaplatit náhradu nákladů řízení, které nájemci žalobou vznikly.

Zvláštní situace

Zákon pamatuje také na extrémní situace.

Pokud nájemce poruší svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem na dobu určitou i neurčitou bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce odevzdal byt bez zbytečného odkladu (max. do 1 měsíce od skončení nájmu), viz § 2291 Občanského zákoníku. V těchto případech musí pronajímatel před doručením výpovědi vyzvat nájemce, aby v přiměřené době odstranil závadné chování (popř. protiprávní stav), a ve výpovědi uvést, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti.

Pokud chce pronajímatel využít výpovědi bez výpovědní doby, musí nejprve nájemce vyzvat k odstranění závadného chování nebo protiprávního stavu a poskytnout přiměřenou dobu na odstranění závadného jednání nebo protiprávního stavu. Pokud tak pronajímatel neučiní - je výpověď neplatná.

Výpověď bude neplatná i tehdy, pokud nájemce své závadné chování odstranil ve stanovené lhůtě, a pronajímatel přesto výpověď zaslal.

Na tzv. poučovací povinnost se v praxi velmi často zapomíná, byť se jedná o podstatnou náležitost správně podané výpovědi.

Společně s koncem nájmu končí také podnájem, viz § 2277 a 2278 Obč. zákoníku. Nájemce musí sdělit podnájemci zejména den konce nájmu, délku výpovědní doby a počátek, kdy začne plynout. Podnájemce nemá oproti nájemci ze zákona prakticky žádnou ochranu ani garantovaná práva (tříměsíční výpovědní dobu, zákaz zkracování jeho práv atp.).

Doporučení

Vyvarujte se „účelových“ výpovědí.
Pokud v tomto případě pronajímatel do 1 měsíce od vyklizení bytu nájemcem nevyužije byt k účelu, který uvedl jako výpovědní důvod, musí jej znovu pronajmout nájemci, nebo mu nahradit škodu. Do lhůty se nezapočítává doba potřebná k úpravě bytu, pokud úpravy započaly max.
Pro pronajímatele, nájemce i podnájemce platí, že by vám (pod)nájemní smlouvu měl vždy připravit nebo zkontrolovat zkušený realitní advokát.

Ukončení či výpověď nájmu (nájemní smlouvy) vyžaduje pečlivý postup a dodržení zákonných pravidel. Ať už se jedná o dohodu, výpověď nebo okamžité zrušení, vždy je důležité zajistit řádnou dokumentaci a právní ochranu. Pokud si nejste jisti, jak postupovat nebo se potýkáte s komplikacemi, obraťte se na advokátní kancelář.

Závěrem zdůrazňujeme, že pokud jako pronajímatel chcete vypovědět nájemní vztah, můžete tak učinit pouze z důvodů přesně stanovených zákonem. Výpovědní důvod je vždy nutné nezaměnitelně a jasně vymezit ve výpovědi. Výpověď samotnou je nezbytné doručit druhé straně, k tomu samozřejmě musíte zohlednit i zákonnou tříměsíční výpovědní dobu (s výjimkou mimořádného vypovězení nájmu pro zvlášť závažné porušení povinností nájemcem).

tags: #vypoved #z #najmu #ze #strany #pronajimatele