Pronajímáte si byt, nebo naopak působíte jako pronajímatel? V obou rolích byste měli znát svá práva. Podmínky pro ukončení nájmu se liší podle toho, zda jste uzavřeli nájemní smlouvu na dobu určitou či neurčitou. S tím se pojí také odlišná práva a povinnosti pronajímatele a nájemníka. V následujícím článku se dozvíte, z jakých důvodů může pronajímatel nájemci vypovědět nájem s výpovědní dobou (3 měsíce) nebo bez výpovědní doby (okamžitě).

Základní typy výpovědi z nájmu

Výpovědí je jednostranný právní akt, kterým může být ukončen nájemní vztah. V českém právním řádu existují dvě hlavní kategorie výpovědi:

• Výpověď s tříměsíční výpovědní dobou
• Výpověď bez výpovědní doby

Výpovědí lze ukončit nájem nejen na dobu neurčitou, ale i na dobu určitou.

Výpověď s tříměsíční výpovědní dobou

Výpověď s výpovědní dobou je upravena v § 2288 o. z. (výpověď s výpovědní dobou bez uvedení výpovědního důvodu je upravena v § 2283 OZ). V odstavcích 1 a 2 jsou uvedené výpovědní důvody. Odstavec 3 zakotvuje povinnost uvést důvod ve výpovědi. Lze tak učinit odkazem na konkrétní ustanovení s příslušným výpovědním důvodem a popisem jednání, kterým nájemce porušil své povinnosti. K ukončení nájemního vztahu dojde po uplynutí tříměsíční lhůty, která začíná běžet prvním dnem následujícího měsíce poté, co se výpověď dostala do sféry dispozice druhé smluvní strany, tj. nájemce.

Výpověď bez výpovědní doby

Výpověď bez výpovědní doby se od výpovědi s výpovědní dobou liší. Nájemce se musí dopustit závadného jednání vyšší intenzity než dle § 2288 odst. 1 písmena a). Výpověď bez výpovědní doby ukončuje nájemní vztah ihned doručením. Vzhledem k povinnosti výzvy k nápravě je důležité zmínit i charakter závadného jednání nájemce, to totiž musí být trvající nebo opakující se na základě § 2291 odst. 2, 3. Závadné jednání musí být ve výpovědi uvedeno.

Důvody pro výpověď nájemní smlouvy pronajímatelem

Jedním ze způsobů, jak může nájemní vztah mezi pronajímatelem a nájemcem skončit, je výpověď podaná pronajímatelem. Výpovědní důvody lze rozdělit do kategorií: porušení povinností nájemce, potřeba pronajímatele nebo jeho příbuzných, veřejný zájem nebo jiný obdobně závažný důvod.

Výpovědní důvody pro výpověď s tříměsíční výpovědní dobou:

• Pronajímatel potřebuje byt pro sebe nebo blízkou osobu (§ 2288 odst.
• Nájemce hrubě poruší svou povinnost vyplývající z nájmu.
• Má být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem či domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat.

Výpovědní důvody pro výpověď bez výpovědní doby:

Pokud nájemce poruší svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem na dobu určitou i neurčitou bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce odevzdal byt bez zbytečného odkladu (max. do 1 měsíce od skončení nájmu), viz § 2291 Občanského zákoníku.

Mezi zvlášť závažné porušení povinností patří například:

• Nezaplacení nájemného a nákladů na služby za dobu alespoň tří měsíců.
• Poškozování bytu závažným či nenapravitelným způsobem.
• Působení jinak závažných škod nebo obtíží pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí.

V těchto případech musí pronajímatel před doručením výpovědi vyzvat nájemce, aby v přiměřené době odstranil závadné chování (popř. protiprávní stav), a ve výpovědi uvést, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti.

Porušení povinností nájemce

Pro podání výpovědi je relevantní porušení povinností, které vyplývají jak ze zákona, tak ze smlouvy. Je však třeba mít na paměti, že podle § 2235 odst. 1 občanského zákoníku se k ujednáním, která zkracují nájemcova práva, nepřihlíží, a tudíž nemohou být důvodem k výpovědi. Porušení povinností nájemce je důvodem pro podání výpovědi, přičemž konkrétní druh porušení povinností musí být uveden ve výpovědi.

V občanském zákoníku jsou uvedeny tři intenzity porušení povinností nájemce. Pro výpověď s tříměsíční výpovědní dobou je vyžadováno hrubé porušení nájemcových povinností. Zvlášť závažná porušení povinností mají nejvyšší intenzitu ze zmíněných kategorií. Jejich následkem může být výpověď bez výpovědní lhůty. Aby bylo možné přistoupit k výpovědi bez výpovědní doby, je třeba aby zvlášť závažné jednání bylo opakující se nebo trvající. Vyplývá tak z povinnosti před výpovědí bez výpovědního důvodu přistoupit k výzvě k nápravě - ta by v případě jednorázového porušení postrádala smysl. Zařazení porušení povinností do příslušné kategorie závažnosti bude vždy záležet na posouzení konkrétního příkladu.

Příklady hrubého porušení povinností nájemce:

• Neoznámení zvýšení počtu členů domácnosti ani do dvou měsíců poté, co změna nastala (§ 2272 odst. 2).
• Neudržování bytu a domu ve stavu způsobilém k užívání § 2257.
• Opakované nedodržení pravidel obvyklých pro chování v domě nebo rozumných pokynů pronajímatele §2256, spočívající např. v obtěžování ostatních nájemců nad míru přiměřenou poměrům různými imisemi (např. nadměrným hlukem, pachem, hmyzem, nečistotami, neadekvátním chovem zvířat, nebo o slovní či dokonce fyzické útoky vůči ostatním nájemcům nebo vůči pronajímateli.

Příklady zvlášť závažného porušení povinností nájemce:

• Nezaplacení nájemného a nákladů na služby za dobu alespoň tří měsíců.
• Poškozování bytu závažným či nenapravitelným způsobem, působení jinak závažných škod nebo obtíží pronajímateli nebo ostatním nájemcům jakož i užívání věci jiným než smluveným způsobem nebo k jinému účelu.
• Opakované neumožnění pronajímateli prohlídky bytu za účelem kontroly nebo za účelem potřebné opravy, a to bez vážného důvodu.

Potřeba pronajímatele nebo jeho příbuzných

Pronajímatel může dát nájemci výpověď z bytu, pokud potřebuje byt pro sebe z osobních důvodů, nebo potřebuje byt pro své příbuzné, avšak jen v případě, že nájem je sjednán na dobu neurčitou. Pronajímatel chce byt využívat pro sebe nebo svého manžela či manželku, pokud opouští společnou domácnost. Pronajímatel potřebuje byt pro svého příbuzného či příbuzného svého manžela, a to v přímé linii bez omezení (prarodiče, rodiče, děti, vnoučata atp.) nebo ve vedlejší linii až do 2. stupně (např. sourozence).

Důležité upozornění:

Pokud v tomto případě pronajímatel do 1 měsíce od vyklizení bytu nájemcem nevyužije byt k účelu, který uvedl jako výpovědní důvod, musí jej znovu pronajmout nájemci, nebo mu nahradit škodu. Do lhůty se nezapočítává doba potřebná k úpravě bytu, pokud úpravy započaly max.

Při dávání výpovědi z důvodu potřeby bytu pro rodinného příslušníka, je důležité, aby jej opravdu bude užívat. Pokud užívá byt k jinému účelu, než bylo sjednáno (např. jej pronajímá dál), může se jednat o neplatnou výpověď.

Veřejný zájem

Veřejný zájem, např. má být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem či domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat (např. z důvodu výstavby dálnice).

Náležitosti výpovědi z nájmu

Výpověď z nájmu musí mít písemnou podobu a musí být doručena druhé straně. Obsahovat musí tyto informace:

• Identifikační údaje obou stran (jména, adresy a případně další identifikační údaje)
• Specifikace předmětu nájmu (datum uzavření nájemní smlouvy, adresa pronajímané nemovitosti apod.)
• Důvod výpovědi, v případě, že výpověď podává pronajímatel
• Výpovědní lhůtu

Porovnání výpovědi s výpovědní dobou a bez ní

Kritérium	Výpověď s výpovědní dobou	Výpověď bez výpovědní doby
Důvody	Hrubé porušení povinností nájemce, potřeba bytu pro pronajímatele/rodinu, veřejný zájem	Zvlášť závažné porušení povinností nájemce
Výpovědní lhůta	3 měsíce	Okamžitá
Podmínky	Uvedení důvodu ve výpovědi, poučení nájemce o právu na námitky	Předchozí vzva k nápravě, uvedení důvodu ve výpovědi

Dohoda o ukončení nájemní smlouvy

Nájemní smlouvu je možné kromě výše uvedené výpovědi z nájmu ukončit také dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem. Díky dohodě mohou obě strany odsouhlasit podmínky ukončení nájmu bez toho, aby musely dodržet zákonnou výpovědní lhůtu. Především musí mít písemnou formu.

Důležité upozornění pro pronajímatele

Pronajímatel musí ve výpovědi vždy uvést výpovědní důvod a popsat skutek, kterým jej nájemce naplnil. Současně musí ve výpovědi poučit nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání výpovědi soudem. Absence poučení má za následek neplatnost výpovědi.

tags: #vypoved #z #najmu #pronajimatelem #podmínky

Oblíbené příspěvky:

• Brigáda v HOPI Prostějov zkušenosti
• Podmínky výpovědi z penzijního fondu ČS
• Nabídka brigád Nový Jičín
• Role sociálního pracovníka v Havířově
• Průvodce pro nezaměstnané v ČR