Nájemní smlouva na dobu určitou: Podmínky a možnosti výpovědi
Nájemní smlouva je klíčovým právním dokumentem při pronájmu nemovitosti a může být sjednána na dobu určitou nebo neurčitou. Při pronajímání nemovitosti se můžete rozhodnout mezi smlouvou na dobu určitou a smlouvu na dobu neurčitou. Práva a povinnosti nájemce a nájemníka jsou zakotveny v zákoně č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku.
Nájem mezi oběma stranami zakládá nájemní smlouva, která musí mít dle zákona vždy písemnou podobu. Prostřednictvím nájemní smlouvy se pronajímatel zavazuje k tomu, že přenechá nájemci nemovitost k dočasnému užívání a nájemce se zaváže pronajímateli platit nájemné.
Nájemní smlouva na dobu určitou
Nájemní smlouva na dobu určitou představuje smlouvu, která je uzavřená na předem stanovené období, zpravidla se jedná o rok. Smlouva však může být uzavřena i na kratší nebo na delší období. Nájemní smlouva na dobu určitou se nejčastěji využívá pro nové nájemníky. Obvykle se uzavírá na 1 rok. Pevně stanovený termín slouží jako zkušební doba, která umožňuje oběma stranám, aby se „oťukaly“.
Pokud nájemce obstojí, pronajímatel mu následně může nabídnout nájemní smlouvu na dobu neurčitou.
Výhody nájemní smlouvy na dobu určitou
Výhody však přináší především pro pronajímatele. Nájemní vztah končí uplynutím doby, na niž je smlouva sjednána. Proto se pronajímatel může spolehnout, že smlouva na byt zanikne nejpozději k danému dni, i když dojde ke sporům s nájemcem (například neplacení nájemného). Navíc pronajímatel získá prostor pro navyšování nájemného, jelikož se na jeho výši musejí obě strany dohodnout vždy na další období.
Automatické prodloužení nájmu
Ovšem za jistých okolností může dojít k automatickému prodloužení nájemní smlouvy na dobu určitou. Není-li ujednáno jinak, platí, že pokračuje-li nájemce v užívání bytu ještě po dobu alespoň tří měsíců po konci nájmu a pronajímatel ho nevyzve k jeho opuštění, prodlužuje se nájem o stejnou dobu, avšak maximálně na dva roky.
Automatické obnovování nájmu si můžete smluvně vyloučit, a to buď přímo v nájemní smlouvě či prostřednictvím jejího dodatku. Pokud obnovu nájmu smluvně nevyloučíte, musí být nájemce písemně vyzván k vyklizení bytu.
Co říká občanský zákoník
Vzor nájemní smlouvy na dobu určitou by měl být sepsaný podle občanského zákoníku. Musí obsahovat:
- identifikace smluvních stran (jméno a příjmení, trvalé bydliště, rodné číslo, číslo občanského průkazu)
- přesné označení nájemního bytu (adresa včetně podlaží a čísla bytu, počet místností a výměra, vybavení bytu)
- dobu trvání nájemního vztahu (doba určitá, nejčastěji 1 rok)
- nájemné, způsob a termín splatnosti
- výši a způsob úhrady vratné kauce
- práva a povinnosti smluvních stran
- informace o způsobu výpovědi
- datum, místo a podpis obou stran (pokud byt vlastní více spoluvlastníků nebo si ho pronajímá více nájemců, je potřeba připojit podpisy všech osob)
Pozor na vzory nájemních smluv, které neuvádějí dobu trvání.
Ukončení a výpověď nájemní smlouvy
Existuje hned několik možností ukončení nájemní smlouvy na dobu určitou. Tou nejběžnější z nich je uplynutí doby. V praxi nejvíce řešenou oblastí je možnost výpovědi nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou. Neexistuje zde žádná zákonná lhůta, vše záleží na dohodě.
Vhodné je v dohodě o ukončení nájemní smlouvy specifikovat nejen datum předání bytu, ale také související povinnosti. Jako např. Pronajímatel, který nemá zájem na prodloužení nájmu, musí nájemce písemně vyzvat, aby byt vyklidil. Tyto okolnosti vedou k tomu, že po něm nejde rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.
Výpověď ze strany nájemce
Nový občanský zákoník neumožňuje nájemci, aby vypověděl nájem na dobu určitou kdykoliv. Pokud chce podat výpověď, musí dojít ke změně okolností, za kterých nájem uzavíral (práce v novém města, pořízení vlastního bydlení, tíživá finanční situace apod.). Občanský zákoník v § 2287 uvádí, že nájemce může vypovědět nájem pouze tehdy, když se okolnosti na straně nájemce změnily natolik, že po něm nelze dále rozumně požadovat, aby v nájmu dále setrvával. Jestliže tedy nájemce nemá vážný důvod pro to, aby nájem na dobu určitou vypověděl, nemůže tak učinit.
Za běžných okolností skončí nájem na dobu určitou uplynutím sjednané doby.
Zvláštním případem, kdy může nájemce smlouvu vypovědět, je situace, kdy pronajímatel hrubě poruší své povinnosti. Jde o okamžitou výpověď nájmu, která je účinná dnem doručení pronajímateli.
Výpověď ze strany pronajímatele
Také pronajímatel může nájem vypovědět jen z důvodů přesně stanovených zákonem. Jedná se například o hrubé porušení povinností (neplacení nájmu, trestný čin proti pronajímateli apod.). Výpovědní lhůta je opět tříměsíční. Pronajímateli občanský zákoník umožňuje podat výpověď z nájmu na dobu určitou nájemci s tříměsíční výpovědní dobou, ovšem jen ze závažných důvodů, které uvádíme níže.
Při smlouvě na dobu určitou, může pronajímatel uplatnit pouze důvody, které spočívají na straně nájemce (např. hrubé porušení povinností, trestný čin proti pronajímateli) nebo z důvodu veřejného zájmu (např. potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.
Pronajímatel může vypovědět smlouvu o nájmu bytu s tříměsíční výpovědní dobou pouze z důvodů uvedených v § 2288 občanského zákoníku. Výpověď musí být odůvodněná s odkazem na zákonné ustanovení a obsahovat poučení nájemce o jeho právu vznést vůči výpovědi námitky a se obrátit na soud. V opačném případě, tj. když chybí například poučení nájemce, je výpověď neplatná. To znamená, že nájemní smlouva nadále trvá a nájemce není povinen vyklidit byt.
Důvody pro výpověď ze strany pronajímatele
- nájemce hrubě poruší svou povinnost vyplývající z nájmu (např. poskytne podnájem celého bytu bez souhlasu majitele)
- nájemce je odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti
- byt má být vyklizen a už ho nebude možné dále obývat
- existuje jiný závažný důvod pro vypovězení nájmu
- byt bude užíván pronajímatelem nebo jeho partnerem, který hodlá opustit domácnost při rozvodu
- pronajímatel či manžel/ka byt potřebuje pro svého rodinného příslušníka (příbuzní v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni)
Pronajímatel musí uvést důvod výpovědi a také poučit nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky, jinak je výpověď neplatná. Výpověď musí mít písemnou formu. Poruší-li nájemce svou povinnost vyplývající z nájmu zvlášť závažným způsobem, může pronajímatel přikročit k okamžité výpovědi z bytu.
Prolongační doložka
Chcete prodloužit nájemníkovi nájem bez toho, abyste museli uzavírat novou smlouvu nebo podepisovat dodatek smlouvy? Prolongační doložka zpravidla funguje tak, že mlčení obou stran znamená souhlas s prodloužením nájmu.
Zvyšování nájemného
Součástí nájemní smlouvy může být každoroční zvyšování nájemného nebo může být ve smlouvě navyšování vyloučeno. V případě, že nájemní smlouva zvyšování nájemného neřeší, má pronajímatel právo navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše, která je srovnatelná s obvyklým nájemným v dané lokalitě.
Smlouva na dobu neurčitou vs. Smlouva na dobu určitou
Smlouva na dobu neurčitou i smlouva na dobu určitou má svá pro a proti pro nájemce a pronajímatele. Tyto klady a mínusy jsou velmi úzce spojeny s možností výpovědi smlouvy. Záleží tedy na vás, co při pronajímání nemovitosti preferujete. Smlouva na dobu určitou nabízí pronajímatelům stabilitu a předvídatelnost, zatímco smlouva na dobu neurčitou poskytuje větší flexibilitu.
Základ úspěšného právního vztahu
Základem úspěšného právního vztahu je správně sepsaná nájemní smlouva, která obsahuje všechny náležitosti. Na internetu najdete spoustu vzorů, ale ne všechny jsou kvalitní. Nejdříve zvažte, zda je pro vás vhodnější smlouva na dobu určitou, nebo neurčitou.
Další aspekty nájemní smlouvy
Při hledání vzoru či sepsání nájemní smlouvy pamatujte i na další specifika. Třeba nájem družstevního bytu vyžaduje odpovídající typ nájemní smlouvy. Chcete-li byt přenechat svému rodinnému příslušníkovi k užívání zdarma, bude nejlepším řešením tzv.
Nájemní smlouva pro cizince
Chystáte se pronajmout byt cizinci? Pak musíte kromě uzavření běžné nájemní smlouvy splnit ještě další náležitosti. Ze zákona máte povinnost:
- ohlásit policii, že ubytováváte cizince, a to nejpozději do tří dnů od jeho ubytování
- vést domovní knihu a kdykoli ji předložit policii ke kontrole
- komunikovat s cizineckou policií a umožnit jí přístup do bytu, pokud vás k tomu vyzve
- vystavit pro cizince potvrzení o ubytování
- ohlásit případné úmrtí cizince
Jelikož cizinci nedisponují rodným číslem, do nájemní smlouvy uveďte jméno, příjmení, datum narození a číslo cestovního dokladu. Dále můžete do smlouvy zanést, že spory vzniklé z nájemní smlouvy bude řešit český soud a podle českého práva.
Po skončení nájmu je cizinec povinen ohlásit policii, že již na dané adrese nebude pobývat. Často to ale neprovede a koncem nájemní smlouvy tato povinnost nezaniká.
Energie: Je přepis povinný?
Při podpisu nájemní smlouvy je potřeba vyřešit také platby za energie. Jejich přepis na nového nájemníka není povinný, pronajímatel si energie může nechat psané na sebe. Obě řešení mají svá pro a proti.
Přepis energií na nájemníka
Pokud se rozhodnete, že si nájemník přepíše energie na sebe, vyžaduje to více administrativy. Na druhou stranu si nájemník může vybrat dodavatele podle svých preferencí a mít účty za energie kompletně ve svých rukou. Pronajímatel se nemusí o nic starat a ušetří si vymáhání nedoplatků, kdyby měl nájemník příliš vysokou spotřebu.
Nechat energie na pronajímateli
Druhá varianta, tedy nechat platby energií na pronajímateli, je na první pohled jednodušší a rychlejší. Nájemce nemusí uzavírat novou smlouvu a pokračuje v odběru energií. Pokud však pronajímatel odebírá drahé energie od nevhodného dodavatele, nemá nájemce šanci ušetřit. Pronajímatel se zase vystavuje riziku, že nájemce nebude účty za energie hradit, a tím pádem bude u dodavatele veden jako neplatič nebo bude muset zaplatit energie z vlastní kapsy.
Trvalý pobyt
Nájemník má právo přihlásit se v bytě k trvalému pobytu. Nepotřebuje k tomu souhlas pronajímatele. Změna trvalého bydliště se provede na městském či obecním úřadě, stačí předložit platnou nájemní smlouvu.
Někdy se snaží pronajímatelé zabránit tomu, aby si nájemce zřídil trvalý pobyt v pronajatém bytě.
Tipy pro pronajímatele
- Dříve než uzavřete nájemní smlouvu, je vhodné nejen osobně poznat nájemníka, položit mu nějaké dotazy, ale udělat si i vlastní průzkum, zda se jedná o slušného člověka bez dluhů, exekucí a tzv. bezrizikovosti. Chcete přece, aby nájem běžel bezproblémově a dlouhodobě.
- Není od věci zkontrolovat si, že pronajímatel je oprávněn byt pronajímat. Mělo by jít o vlastníka bytu, nebo osobu, které dal vlastník plnou moc k uzavření nájmu.
Časté otázky
- Musí být nájemní smlouva písemná? Ano, nájemní smlouva musí být písemná, aby byla platná. Nicméně pokud je smlouva uzavřena pouze ústně, její neplatnost může vůči pronajímateli namítnout pouze nájemce. To znamená, že ústní smlouva o nájmu bytu vždy zavazuje pronajímatele. Pamatujte však, že smlouvu byste měli v souladu s občanským zákoníkem uzavřít vždy v písemné podobě. Totéž platí pro dodatky ke smlouvě.
- Má nájemce právo na úrok z jistoty? Ano, nájemce má právo na zákonný úrok z jistoty, a to za celou dobu trvání nájmu. Jedná se o zákonné právo nájemce podle § 2254 odst. 2 občanského zákoníku, které nelze smluvně vyloučit. Pokud se však jedná o nájem podnikatelského prostoru či např. nájem automobilu, nájemce právo na úroky z jistoty nemá.
- Kdy se nájemní smlouva na dobu určitou automaticky obnoví? Nájemní smlouva na dobu určitou se automaticky obnoví, pokud nájemce nevyklidí byt do 3 měsíců od ukončení nájmu a pronajímatel ho současně nevyzve k vyklizení bytu. Automatické obnovování nájmu si můžete smluvně vyloučit, a to buď přímo v nájemní smlouvě či prostřednictvím jejího dodatku.
tags: #najem #na #dobu #urcitou #vypoved #podminky
