Hypotéka a změna zaměstnání: Jak postupovat?
Získání hypotéky je zásadním krokem na cestě k vlastnímu bydlení nebo investiční nemovitosti. Hypotéka je dlouhodobý závazek. Pokud chcete získat nejlepší hypotéku, je důležité postupovat systematicky - tedy krok za krokem.
Budete dobrovolně či nedobrovolně končit ve stávajícím zaměstnání? Na níže uvedených řádcích se dozvíte, jak tento krok ovlivní vaši hypotéku.
Ze smlouvy o hypotečním úvěru vám vyplývá povinnost informovat hypoteční banku o všech skutečnostech majících negativní vliv na splácení úvěru, přičemž ztráta zaměstnání takovou událostí je.
Hypoteční banka však nepřistupuje k žádným krokům do doby, kdy klient přestane hradit pravidelné splátky, přičemž následně:
- Je možné se s hypoteční bankou domluvit na změně splátkového kalendáře, kdy klient banky po určitou dobu splácí pouze úroky z dlužné částky.
- Pokud klient dlouhodobě není schopen plnit své závazky, a to ani po změně splátkového kalendáře, může hypoteční banka přistoupit k zabavení nemovitosti.
Nutno podotknout, že pokud má klient uzavřeno úvěrové pojištění, které kryje i riziko ztráty zaměstnání, je na klientovi, aby aktivně podniknul kroky, tj. ztrátu zaměstnání oznámil pojišťovně a domluvil se s ní na dalším postupu.
Zde již bude pojišťovnu a hypoteční banku zajímat, z jakého důvodu došlo k ukončení pracovního poměru, protože úvěrové pojištění nekryje situace, kdy pracovní poměr ukončil zaměstnanec.
Stejně tak, jak hypoteční banka zůstává „klidnou“ po ztrátě zaměstnání, nezkoumá aktivně ani to, za jakých podmínek klient nastoupil do zaměstnání nového.
Nicméně, i v této situaci nemusí být vše ztraceno. Proto je důležité vyjednávat a svou situaci řešte. Ztráta zaměstnání nemusí nutně znamenat konec světa. Jak se říká, po každé bouřce vyjde znovu slunce.
Na konci fixace úrokové sazby již mohou komplikace vzniknout
Pokud ztráta či změna zaměstnání přijdou v době na konci fixace úrokové sazby či těsně před ním, může to mít za následek ztížené možnosti refinancování úvěru k nové bance.
Hypoteční banky před schválením žádosti o úvěr zkoumají výši a stabilitu příjmů žadatelů o úvěr, přičemž:
- podpora v nezaměstnanosti není standardním typem příjmů k akceptaci,
- hypoteční banky neposkytují úvěr žadatelům ve zkušební či výpovědní lhůtě,
- ztížené možnosti úvěrování mají žadatelé s první pracovní smlouvou na dobu určitou sjednanou na období kratší 12 měsíců.
Hypotéku nezískáte ihned. Sjednání hypotéky zabere čas a vyžaduje pečlivou přípravu. Pokud doložíte bance všechny potřebné dokumenty, trvá vyřízení úvěru obvykle 4-6 týdnů. Tato doba se však může z různých důvodů protáhnout. Proto je ideální začít s přípravou alespoň dva až tři měsíce předem.
Plánování hypotéky vám poskytne dostatek prostoru pro důkladný výběr a optimalizaci financování. Můžete porovnat nabídky různých bank a vybrat tu nejvhodnější - s nízkou úrokovou sazbou, nízkými poplatky a flexibilními podmínkami.
Další výhodou je možnost fixace výhodné úrokové sazby. Pokud si hypotéku sjednáte v období nízkých sazeb, zajistíte se proti jejich budoucímu růstu, což přináší dlouhodobé úspory na splátkách.
Dostatek času na přípravu vám umožní optimalizovat svou finanční situaci. Před podáním žádosti o hypotéku se můžete zaměřit na zvýšení svých příjmů nebo vyřešit financování ještě před plánovanou změnou zaměstnání.
Příprava na hypotéku začíná analýzou vaší finanční situace. Nejprve je nutné zjistit, na jakou výši úvěru můžete dosáhnout - klíčovou roli hrají vaše příjmy, stávající závazky a objem vlastních úspor.
Dalším krokem je průzkum trhu a výběr banky. Při výběru financování se vyplatí spolupracovat s nezávislými hypotečními specialisty. Důkladná analýza a srovnání hypoték vám přinese finanční úsporu a jistotu, že jste se rozhodli správně.
Vyřízení hypotéky není otázkou jednoho dne - jde o proces, který obvykle zabere několik týdnů. V první fázi banka prověřuje vaši bonitu a záměr, aby rozhodla, zda a kolik vám může půjčit.
Ve druhé fázi následuje samotné vyřízení hypotéky, které je časově náročnější. Banka vyžaduje kompletní dokumentaci a musí posoudit hodnotu nemovitosti.
Pokud plánujete změnu zaměstnání, vyřiďte si hypotéku ještě před podáním výpovědi. Standardní výpovědní doba je dva měsíce, což může znamenat komplikace při posuzování vaší žádosti. V této době banky odmítají hypotéku schválit, protože chybí jistota stabilního příjmu.
Ale i tato situace má řešení. Stačí zapojit dalšího spolužadatele, například manžela nebo partnera, který má stabilní příjem.
Během mateřské či rodičovské dovolené obvykle příjem rodiny výrazně klesá, což pro banku představuje riziko. Nižší příjmy mohou ovlivnit vaši bonitu a schopnost splácet.
V těchto případech banky často požadují dalšího spolužadatele s dostatečným a stabilním příjmem.
Koupě investiční nemovitosti je skvělou příležitostí, jak získat pasivní příjem. Klíčem k úspěchu je však včasné vyřešení financování.
Pečlivě zvažte, jakou nemovitost chcete koupit - její lokalitu, potenciál výnosu z pronájmu a možnosti budoucího zhodnocení. S předem zajištěným financováním si zajistíte hladký průběh celé transakce a jistotu, že nepropásnete žádnou výhodnou příležitost.
Předschválená hypotéka, někdy označovaná jako hypotéka bez nemovitosti, je úvěr, který vám banka schválí i bez výběru konkrétní nemovitosti. Banka při splnění standardních hypotečních podmínek předem určí parametry, jako jsou lokalita, technický stav nebo stáří nemovitosti, a poskytne vám omezenou dobu (pozn.
Tento typ hypotéky vám přináší jistotu financování a posiluje vaši vyjednávací pozici při koupi nemovitosti. Je však třeba mít na paměti, že smlouva stanovuje časové omezení pro nalezení nemovitosti. Pokud tuto lhůtu nesplníte, mohou vám být účtovány dodatečné sankce.
Vyjednávejte s bankou: Banky mohou nabízet slevy na poplatcích za sjednání hypotéky nebo výhodnější úrokové sazby.
Zvažte fixaci úrokové sazby na delší období: Pokud jsou úrokové sazby nízké, zafixujte si je na delší dobu, například 5-10 let.
Sledujte poplatky a podmínky: Pečlivě si prostudujte všechny poplatky spojené s hypotékou, včetně těch za sjednání úvěru, vedení účtu nebo předčasné splacení.
Mějte přehled o inflaci a trhu: Sledujte, jak ovlivňuje inflace podmínky hypoték.
K vyřízení hypotéky je potřeba bance předložit několik základních dokumentů. Patří mezi ně doklady totožnosti, jako platný občanský průkaz. OSVČ dokládají daňová přiznání za poslední zdaňovací období, potvrzení o bezdlužnosti a případně rozvahu či výsledovku.
Pro vyřízení žádosti je rovněž nutné dodat dokumentaci k nemovitosti, například kupní smlouvu, návrh na vklad do katastru nemovitostí a znalecký posudek.
Co dělat po ztrátě zaměstnání?
Po ztrátě zaměstnání je dobré stanovit si plán dalšího splácení hypotéky. Nejhorší možné řešení je bez jakéhokoliv upozornění přestat splácet či začít opožděně splácet hypotéku.
Tento „faul“ na banku se s vámi následně potáhne řadu let a ztíží vám možnosti refinancování hypotéky či čerpání spotřebitelských úvěrů, kreditních karet apod. v době, kdy opět začnete vydělávat.
Začněte „rozpouštět“ finanční rezervu
Pokud máte volné finanční prostředky, začněte se zajímat o to, kterou část z nich jste schopni nejrychleji přeměnit v hotovost.
V rámci pohotovostní finanční rezervy, domácnost by měla mít úspory ve výši 3-6 měsíčních výdajů a ty uloženy v produktech s žádnou či velmi krátkou výpovědní lhůtou, např. spořicí účty, termínované vklady.
V případě, že máte své peníze uloženy v produktech určených pro dlouhodobé zhodnocení peněz, např. stavební spoření, termínované vklady s dlouhou výpovědní lhůtou, podílové fondy apod., začněte se zajímat o to, který z těchto produktů je možné vypovědět nejrychleji a s minimálními ztrátami.
Zaměřte se na své pojistné smlouvy a možnosti jejich využití
Běžnou součástí úvěrových pojištění je i pojištění pro případ ztráty zaměstnání. Zjistěte si tedy, jestli i vaše pojistka kryje toto riziko a za jakých podmínek je možné peníze z pojištění získat, nejčastěji se setkáte s podmínkami týkajícími se: způsobu ukončení zaměstnání, doby trvání nezaměstnanosti a způsobu vyplácení pojistného plnění.
Konzultujte s bankou možnosti snížení splátek či úplného dočasného přerušení splácení
Některé hypoteční úvěry umožňují přestat splácet po určitou dobu úroky i dlužnou částku, jedná se o tzv. flexibilní hypotéky. Tuto službu je nutné mít sjednánu už při podpisu úvěrové smlouvy.
V případě, že máte tuto službu sjednanou, požádejte banku o dočasné přerušení splácení hypotéky.
Banky jsou zároveň schopny upravit podmínky hypotečního úvěru tak, že dlužník po určitou dobu splácí bance pouze úroky z dlužné částky, a to i v případě, že tato služba nebyla nijak zmíněna v podmínkách úvěru.
V tomto případě výrazně klesnou pravidelné měsíční výdaje domácnosti, což uleví rodinnému rozpočtu. Informujte se tedy u hypoteční banky, která vám poskytnula úvěr o tom, jestli a za jakých podmínek je možné po omezenou dobu splácet pouze úroky z úvěru.
Banky při posuzování žádosti o hypotéku sledují nejen samotnou výši příjmu, ale i jeho zdroj. Zájemci o úvěr na bydlení nejčastěji dokládají příjmy ze zaměstnání nebo podnikání. V případě pracovního poměru musí být sjednána pracovní smlouva. Ta může být na dobu neurčitou nebo určitou.
Práci pro zaměstnavatele je možné vykonávat i na základě dohody o provedení práce (zkratka DPP) nebo také dohody o pracovní činnosti (DPČ). Získání hypotéky je nejjednodušší pro lidi s pracovní smlouvou na dobu neurčitou.
Získání hypotečního úvěru ale není nemožné ani u smluv na dobu určitou. Za jakých podmínek je u nich možné dosáhnout na hypotéku?
„Nejvýhodnější postavení při jednání s bankou mají lidé s pracovní smlouvou na dobu neurčitou. Důležité také je, aby zájemce o půjčku na bydlení nebyl v době schvalování žádosti o hypotéku ve výpovědní nebo zkušební době. K pracovním smlouvám na dobu určitou přistupují jednotlivé banky rozdílně a řídí se vlastními interními pravidly,“ uvádí Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.
Smlouva na dobu neurčitou a její výhody
Většina zaměstnavatelů v Česku nabízí standardně pracovní smlouvu na dobu neurčitou. To znamená, že doba trvání pracovního poměru není nijak časově omezena.
Graf vývoje úrokových sazeb hypoték (Zdroj: mesec.cz)
V každé pracovní smlouvě musí být uveden druh vykonávané práce, místo jejího výkonu a den nástupu do zaměstnání. Pokud v pracovní smlouvě tyto tři povinné náležitosti nenajdete, je neplatná. Smlouva musí být také vždy vyhotovena v písemné podobě.
V textu pracovní smlouvy nemusí být výslovně uvedeno, zda jde o pracovní poměr na dobu neurčitou nebo určitou. Pokud není ve smlouvě stanovena doba trvání pracovního poměru, jedná se automaticky o pracovní poměr na dobu neurčitou.
Pracovní smlouva uzavřená na dobu neurčitou poskytuje především větší jistotu. A to nejen zaměstnancům, ale také bankám. V případě výpovědi ze strany zaměstnavatele máte ze zákona nárok na odstupné. Standardně platí i dvouměsíční výpovědní doba.
Pokud se tedy zaměstnavatel rozhodne zrušit pracovní pozici například pro nadbytečnost nebo z důvodu uzavření či stěhování firmy, získáte odstupné a také více času na nalezení jiného vhodného zaměstnání.
Výše odstupného se odvíjí od počtu odpracovaných let u daného zaměstnavatele.
Jak se počítá výše odstupného:
- Pracovní poměr trval přes dva roky - zaměstnanci náleží odstupné ve výši trojnásobku průměrného výdělku.
- Pracovní poměr trval alespoň jeden rok, ale méně než dva roky - zaměstnanci náleží odstupné ve výši dvojnásobku průměrného výdělku.
- Pracovní poměr trval méně než rok - zaměstnanci náleží odstupné ve výši jednoho měsíčního výdělku.
V dlouhodobém zaměstnání dochází obvykle ke kariernímu postupu a také růstu výdělku. Miroslav Majer k tomu doplňuje: „Pracovní smlouva na dobu neurčitou je pro banku známkou toho, že máte dlouhodobé zaměstnání, a tudíž i pravidelný příjem. Známkou stability je rovněž to, když pro jednoho zaměstnavatele pracujete mnoho let“.
Co obnáší smlouva na dobu určitou a jak lze prodloužit
Některé firmy dávají přednost pracovnímu poměru na dobu určitou. V tomto případě je ve smlouvě uvedeno přesné datum, ke kterému je pracovní poměr ukončen. Po vypršení této doby je pouze na rozhodnutí zaměstnavatele, zda smlouvu prodlouží či nikoliv.
Ilustrační obrázek k hypotéce (Zdroj: YouTube)
Pracovní poměr na dobu určitou může být sjednán nejdéle na tři roky. Nevýhodou smlouvy na dobu určitou je, že po uplynutí sjednané doby pracovního poměru nemáte nárok na odstupné.
Pracovní smlouvu na dobu určitou nelze prodlužovat donekonečna. Podle zákoníku práce je možné prodloužit takovou smlouvu maximálně třikrát. U jednoho zaměstnavatele tedy můžete dohromady pracovat na dobu určitou nanejvýš devět let.
Hypotéka při smlouvě na dobu určitou není nemožná
Dostanu hypotéku při smlouvě na dobu určitou? Na tuto otázku neexistuje jednoznačná odpověď. Jednotlivé banky totiž posuzují každý případ individuálně a řídí se vlastními pravidly. Banky v první řadě sledují dobu, na kterou je smlouva sjednána.
Při žádosti o hypotéku je nejméně výhodná pracovní smlouva s dobou trvání jeden rok. V tomto případě zbývá do konce pracovního poměru po odečtení tříměsíční zkušební lhůty pouhých devět měsíců. Cesta k hypotečnímu úvěru bývá za těchto podmínek velmi komplikovaná.
„Řada bank akceptuje pracovní smlouvu na dobu určitou, pokud již byla alespoň jedenkrát obnovena. Lépe jsou hodnoceni také žadatelé, u kterých je pracovní smlouva sjednána na maximální možnou dobu tří let. Hypotéka a smlouva na dobu určitou tedy nemusí být vždy překážkou k získání úvěrů na bydlení,“ uvádí Miroslav Majer.
Připravte se na to, že banku bude zajímat i renomé zaměstnavatele. Pokud je zaměstnavatelem zavedená velká společnost nebo například nemocnice či škola, bude vyjednávání s bankou o něco snazší.
O hypotéku může společně žádat více lidí
I když máte pracovní smlouvu na dobu určitou, existuje řešení, jak získat hypotéku. Žádat o hypoteční úvěr může více osob společně. Pokud má tedy například manžel, manželka, partner či partnerka pracovní smlouvu na dobu neurčitou a k tomu dostatečně vysoký příjem, rozhodně se vyplatí podat žádost společně.
Hypotéka ve zkušební době
Překážkou k získání hypotéky je i běžící zkušební doba. Po nástupu do nového zaměstnání totiž není jisté, že si práci udržíte i po uplynutí této doby.
„Podání žádosti o hypotéku je třeba správně naplánovat. Pokud tedy uvažujete o změně zaměstnání, podejte žádost v dostatečném předstihu. Počítat je třeba jak s výpovědní dobou u stávajícího, tak zkušební dobou u nového zaměstnavatele. V ideálním případě začněte s vyřizováním hypotéky minimálně půl roku před plánovaným podáním výpovědi u stávajícího zaměstnavatele,“ doporučuje Miroslav Majer z hyponamíru.cz.
Získání hypotéky při změnách zaměstnání je obtížné. „Lidé běžně hledají ideální bydlení řadu měsíců, někdy i let. Pokud padne rozhodnutí začít stavět nebo se naskytne jedinečná příležitost ke koupi nemovitosti, je třeba mít vyřešené financování.
Proto každému doporučuji řešit hypotéku v dostatečném předstihu. Banky umožňují sjednání hypotéky i bez nemovitosti, tedy ještě předtím, než si vyberete konkrétní byt či dům.
Banky mají povinnost vždy ověřit úvěruschopnost. Příjmy musí být stabilní a dostatečně vysoké, aby se hypotéka dala bezpečně splácet. Nejdůležitější jsou pravidelné příjmy ze zaměstnání či podnikání.
Řada zájemců o hypotéku má ovšem i další příjmy. Většina bank akceptuje například rodičovský příspěvek, peněžitou pomoc v mateřství, výživné přiznané soudem, výsluhový příspěvek nebo invalidní, starobní či vdovský důchod.
„Existují ovšem i příjmy, které banka při žádosti o hypotéku rozhodně neuzná. Banka úvěr neschválí, protože nemá jistotu, že novou práci během zkušební doby žadatel neopustí. Existují ovšem možnosti, jak si zajistit financování nemovitosti ve zkušební době.
Šanci na získání úvěru na nemovitost ve zkušební době lze zvýšit včasnou přípravou. „Pokud uvažujete o změně zaměstnání a současně plánujete využít hypotéku na financování vlastního bydlení, zažádejte si o úvěr alespoň šest měsíců před podáním výpovědi.
Jakmile vám banka hypotéku schválí, později již trvání pracovního poměru neověřuje. Čerpání hypotéky během zkušební doby již nebude problém,“ vysvětluje Miroslav Majer.
Pro všechny případy se vyplatí mít připravenou dostatečnou finanční rezervu na splátky hypotéky během zkušební doby.
Další možností, jak dosáhnout na hypotéku ve zkušební době, je přizvání bonitního spolužadatele. O hypoteční úvěr mohou žádat společně až čtyři osoby. Nejčastěji se jedná například o manžela či manželku, partnera či partnerku, rodiče nebo i dospělé potomky.
V tomto případě jsou posuzovány pouze jejich příjmy. Pokud jsou dostatečně vysoké, banka hypotéku schválí. Vy jste sice součástí úvěrové smlouvy, ale příjmy neprokazujete.
Miroslav Majer k tomu doplňuje: „Jakmile uplyne zkušební doba, je možné spolužadatele vyjmout z úvěrové smlouvy, a to formou dodatku. Než tak banka učiní, posoudí výši vašich příjmů. Pokud jsou dostatečné, změnu schválí.
V případě, že žádná z výše popsaných možností nepřichází v úvahu, nezbývá než o hypotéku žádat později.
Ani zaměstnanecký poměr po uplynutí zkušební doby nedává absolutní jistotu dlouhodobého příjmu. Můžete totiž nečekaně dostat výpověď nebo se sami rozhodnout pro změnu zaměstnavatele. Nejkratší možná délka výpovědní lhůty je ze zákona dva měsíce.
V pracovní smlouvě může být ovšem sjednána výpovědní doba i delší. Po uplynutí této lhůty pracovní poměr zaniká. Zákon umožňuje i jiné způsoby ukončení pracovního poměru, kdy neběží dvouměsíční výpovědní lhůta.
Skončit v zaměstnání můžete okamžitě nebo k určitému datu například po vzájemné dohodě se zaměstnavatelem.
Stejně jako u zkušební doby je i výpovědní lhůta překážkou pro získání hypotéky. Pokud jste si hypotéku nestihli sjednat před doručením či podání výpovědi, zkuste zažádat o hypotéku společně s další bonitní osobou.
tags: #hypotéka #změna #zaměstnání #postup
