Výpověď z nájmu prostor sloužících k podnikání na dobu neurčitou: Podmínky a postupy
V právní úpravě nájmu prostoru sloužícího podnikání, která je obsažena v zákoně č. 89/2012 Sb., občanském zákoníku, zákonodárce umožňuje napadat oprávněnost výpovědi z nájmu.
U nájmu prostoru sloužícího podnikání náleží takové právo podle ust. § 2314 o. z. kterékoli straně smlouvy, jíž je adresována výpověď (tedy slovy zákona „vypovídané straně“). Obě uvedená ustanovení o. z. stanovují právo dotčené strany podat soudu návrh na přezkoumání oprávněnosti výpovědi.
Oprávněnost výpovědi
V prvně zmíněném případě můžeme hovořit o oprávněnosti výpovědi v širším smyslu, tedy že je všeobecně dána po právu (je platná a důvodná, není zdánlivá). To by znamenalo, že neoprávněnou výpovědí bude taková, která se nezakládá na zákonném nebo smluvním výpovědním důvodu, stejně jako výpověď, která je neplatná nebo zdánlivá.
Druhá zmíněná možnost směřuje k výkladu pojmu oprávněnosti v užším smyslu, tedy že tento pojem zahrnuje pouze důvodnost dané výpovědi. Neoprávněná výpověď by tedy byla pouze taková, která se nezakládá na sjednaném nebo stanoveném výpovědním důvodu.
Výklad pojmu oprávněnosti výpovědi se stal předmětem judikatury Nejvyššího soudu a ustálil se v jisté dvojakosti chápání tohoto pojmu. Oprávněnost výpovědi je podle níže citované judikatury Nejvyššího soudu nutno pro účely ust. § 2290 a § 2314 o. z. zásadně chápat v užším smyslu, jako její důvodnost.
I přes tento závěr připouští Nejvyšší soud, že vyjdou-li v řízení najevo důvody neplatnosti nebo zdánlivosti dané výpovědi, je třeba takovou výpověď shledat jako v širším smyslu neoprávněnou a žalobě na neoprávněnost výpovědi vyhovět. Zjistí-li totiž soud, že výpověď je neplatná nebo zdánlivá, pozbývá smyslu zabývat se tím, zda byl výpovědní důvod naplněn, a taková výpověď je bez dalšího neoprávněná (v širším smyslu).
Je třeba zdůraznit, že je možno smluvně sjednat výpovědní důvody pro obě smluvní strany, včetně možnosti výpovědi bez udání důvodu. I přezkum oprávněnosti výpovědi má přísnější pravidla, která musí být dodržena.
Podle ust. § 2314 odst. 1 o. z. má kterákoli vypovídaná strana (nikoli pouze nájemce jako v případě nájmu bytu) právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu a musí být adresovány druhé smluvní straně.
Dále podle ust. § 2314 odst. 2 o. z. platí, že nejsou-li námitky vzneseny včas, zaniká právo na přezkoumání oprávněnosti výpovědi. Podle § 2314 odst. 3 o. z. vznese-li vypovídaná strana námitky včas a vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi.
Účelem podání námitek je snaha o mimosoudní řešení sporu mezi smluvními stranami před podáním žaloby. Podání námitek je podmínkou pro podání žaloby na neoprávněnost výpovědi.
Nabízí se otázka, zda námitku, že ve smlouvě nebylo sjednáno vypovězení nájmu bez důvodu, posoudit jako námitku co do neoprávněnosti výpovědi nebo co do její neplatnosti. Jsem toho názoru, že se jedná o posouzení platnosti výpovědi.
V případě, že by nebylo jiného ujednání stran, stanoví zákon absenci výpovědního důvodu jako důvod neplatnosti výpovědi. Dospěje-li soud k závěru, že smlouva neobsahuje ujednání o možnosti podat výpověď bez udání důvodu, bude tedy muset uzavřít, že výpověď je neplatná, nikoli nedůvodná.
Logicky i na tento případ nebude dopadat lhůta podle ust. § 2314 o. z., neboť se nejedná o otázku oprávněnosti v užším smyslu (naplnění výpovědního důvodu), nýbrž neplatnosti předmětné výpovědi.
Je však třeba připomenout, že je třeba doručit druhé smluvní straně námitky proti výpovědi; nestane-li se tak, není možné uspět se žalobou na neoprávněnost výpovědi. Příkladem může být situace, kdy nájemce vypoví nájem prostoru sloužícího podnikání, který byl uzavřen na dobu určitou, aniž by uvedl jakýkoli důvod své výpovědi (tato možnost nebyla ve smlouvě sjednána). Pronajímatel nechá věc být a na výpověď nijak nebude reagovat. Po uplynutí lhůty k podání námitek již nemůže podat ani žalobu na neoprávněnost výpovědi. Může nicméně podat žalobu o zaplacení nájemného a v tomto řízení uplatnit námitku neplatnosti výpovědi.
Obě zmiňovaná ustanovení o. z. zakládají právo v nich uvedené osoby podat k soudu žalobu na neoprávněnost výpovědi. Tato je zvláštní žalobou vyplývající z hmotného práva, jíž se nájemce bytu, potažmo kterákoli vypovídaná strana při nájmu prostoru sloužícího podnikání, domáhá v řízení před soudem vydání rozhodnutí, že výpověď, jež jí byla dána, je neoprávněná.
Nejvyšší soud shledal, že řízení o přezkumu oprávněnosti výpovědi je svou povahou zvláštním řízením, které zákonodárce vyčlenil k přezkoumání oprávněnosti výpovědi v užším smyslu, tedy k přezkoumání toho, zda tvrzený výpovědní důvod byl naplněn; v jiném řízení nelze již naplnění výpovědního důvodu projednat ani přezkoumat, a to ani jako předběžnou otázku.
Postup v případě nájmu bytu a prostoru sloužícího podnikání
V případě nájmu bytu i prostoru sloužícího podnikání se bude postupovat zásadně shodně. Nejvyšší soud uzavřel, že jelikož ust. § 2290 o. z. (pro účely nájmu bytu) je obdobou ust. § 2314 o. z. (pro účely nájmu prostoru sloužícího podnikání) lze judikatorní závěry vyslovené ohledně § 2290 o. z. bez rozumných pochybností použít i v případě výpovědi z nájmu prostoru sloužícího podnikání.
V případě nájmu prostoru sloužícího podnikání bude nutno zohlednit shora popsaná specifika výpovědi z tohoto nájmu. Především bude soud zkoumat, zda byly podány ve stanovené lhůtě námitky proti výpovědi. Vypovídaná strana tedy musí kromě včasného podání žaloby předtím zavčas podat i námitky a toto v řízení prokázat. Nebyly-li námitky včas podány, žaloba bude zamítnuta, neboť nebyla splněna hmotněprávní podmínka pro vznik práva na její podání.
Žalobu je nutno adresovat věcně a místně příslušnému soudu. Věcně příslušným soudem je podle ust. § 9 odst. 1 zák. č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, soud okresní, potažmo obvodní. Místní příslušnost se řídí ust. § 88 písm. b) o. s. ř.; příslušný je soud, v jehož obvodu se nachází nemovitá věc, která je předmětem nájmu.
Předmětem řízení zahájeného na základě žaloby na neoprávněnost výpovědi je především zkontrolování důvodnosti výpovědi, tedy její oprávněnosti v užším smyslu. Ještě jednou připomínám, že se nejedná o obecnou určovací žalobu ve smyslu ust. § 80 o. s. ř., a není tak třeba prokazovat naléhavý právní zájem.
Shledá-li soud, že proklamovaný výpovědní důvod naplněn nebyl, žalobě vyhoví a rozhodne, že výpověď je neoprávněná; v opačném případě žalobu zamítne. Nejvyšší soud pro případ výpovědi z nájmu bytu uvádí, že je třeba žalobě na neoprávněnost výpovědi vyhovět i v případě, že soud v průběhu řízení dojde k závěru o neplatnosti nebo zdánlivosti takové výpovědi; pro účely zákonné ochrany nájemce je totiž nutno chápat i neplatnou či zdánlivou výpověď jako neoprávněnou v širším smyslu.
Specifika nájmu prostoru sloužícího k podnikání
Ustanovení o nájmu prostoru sloužícího k podnikání se vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, který je využíván k provozování podnikatelské činnosti, slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání. Splňuje-li fakticky nájemní vztah tato kritéria, jedná se o nájem prostoru sloužícího k podnikání bez ohledu na to, je-li účel nájmu v nájemní smlouvě uveden.
Nájemce nemá právo provozovat jinou činnost nebo změnit způsob či podmínky jejího výkonu, než jak to vyplývá z účelu nájmu nebo z jiného ujednání smluvních stran, anebo z toho, co bylo možné důvodně očekávat při uzavření smlouvy, pokud by tato změna působila zhoršení poměrů v nemovité věci nebo by nad přiměřenou míru poškozovala pronajímatele nebo ostatní uživatele nemovité věci.
Nájemce může nemovitou věc nacházející se v prostoru sloužícímu podnikání opatřit se souhlasem pronajímatele v přiměřeném rozsahu štíty, návěstími a podobnými znameními. Požádal-li nájemce o udělení souhlasu v písemné formě a nevyjádří-li se pronajímatel do jednoho měsíce, považuje se souhlas pronajímatele za udělený.
Nájem sjednaný na dobu určitou skončí zpravidla uplynutím této doby, případně dohodou smluvních stran. Ve výpovědi musí být uveden výpovědní důvod. Jeho neuvedení má za následek neplatnost výpovědi, byť by byla smluvní straně doručena.
Nájem na dobu neurčitou může strana vypovědět v šestiměsíční výpovědní době; má-li však strana k výpovědi vážný důvod, je výpovědní doba tříměsíční. Skončí-li nájem výpovědí ze strany pronajímatele, má nájemce právo na náhradu za výhodu pronajímatele, nebo nového nájemce, kterou získali převzetím zákaznické základny vybudované vypovězeným nájemcem.
Pronajímatel se při předání věci nájemci přesvědčí, že věc je v dobrém stavu, předvede nájemci, že věc je funkční (je-li to obvyklé) a seznámí nájemce s pravidly pro zacházení s věcí. Má-li věc vadu, pro kterou ji nelze řádně užívat nebo pro kterou ji lze užívat jen se značnými obtížemi, má nájemce právo, aby mu pronajímatel poskytl jinou věc sloužící témuž účelu. Po dobu, po niž nájemce nemohl věc řádně užívat vůbec nebo jen se značnými obtížemi, má nájemce právo na prominutí nájemného, anebo na slevu z nájemného.
Nájemce je povinen oznámit pronajímateli bez zbytečného odkladu poškození, ztrátu nebo zničení věci. Dokud tuto povinnost nesplní, je povinen pronajímateli nadále platit nájemné. Nájemce je také povinen platit nájemné po celou dobu, kdy je v prodlení s vrácením věci pronajímateli.
Nájemce má právo nájem kdykoli vypovědět. Výpovědní doba je desetidenní.
Vážný důvod k výpovědi dle § 2312 o. z.
Ustanovení § 2312 o. z. v části upravující „vážný důvod k výpovědi“ smlouvy o nájmu prostor sloužících podnikání uzavřené na dobu neurčitou patří k právním normám s relativně neurčitou (abstraktní) hypotézou, tj. k právním normám, jejichž hypotéza není stanovena přímo právním předpisem a které tak přenechávají soudu, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě ji sám vymezil ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností.
Vážný důvod k výpovědi ve smyslu § 2312 o. z. bude mít některá ze stran smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání, půjde-li o výpovědní důvody upravené v občanském zákoníku pro výpověď nájmu na dobu určitou před uplynutím sjednané doby nájmu. Jde totiž o důvody, v nichž se při respektování vázanosti smlouvou uzavřenou na dobu určitou, promítá uplatnění zásady výrazné změny poměrů (rebus sic stantibus), tedy důvody, které jsou natolik závažné, že s nimi zákon spojuje předčasné ukončení nájemního vztahu.
Zejména jde o výpovědní důvody v § 2308, 2309, 2287 o. z.
Obecně občanský zákoník nevyžaduje pro výpověď smlouvy o nájmu prostor sloužících podnikání uzavřené na dobu neurčitou žádné zvláštní náležitosti; musí z ní jen být zřejmé, jaké právní následky má vyvolat, tedy jaký nájem a kdy má skončit.
Proto v případě, kdy se vypovídající strana domnívá, že má k výpovědi vážné důvody, a nájem vypovídá jen v kratší, tříměsíční výpovědní době, musí tyto důvody ve výpovědi uvést, aby druhá strana měla možnost se s nimi seznámit a posoudit, zda jde o důvody vskutku vážné, a zjistit, kdy nájem skončí; obdobně jako je musí uvést vypovídající strana u výpovědi z nájmu na dobu určitou (§ 2310 o. z.) a u výpovědi bez výpovědní doby (§ 2231 odst. 2 o. z.), tedy v případech, kdy je ukončení nájmu výpovědí vázáno na určité specifické důvody.
Absence uvedení vážných důvodů, pro které je nájem vypovídán v tříměsíční době, stejně jako skutečnost, že uvedené důvody nelze považovat za vážné, však nemůže mít za následek neplatnost celé výpovědi.
Byla-li dána výpověď z nájmu uzavřeného na dobu neurčitou, který mohl být vypovězen i bez důvodu, a sporná je jen délka výpovědní doby, je proto třeba ve smyslu § 2312 o. z. přezkoumat vážnost důvodů, které vedly k dání výpovědi; nejde o závěr, zda je výpověď „po právu“, ale jen o závěr, zda (ne)existují vážné důvody, které k výpovědi vedly.
Pak je ovšem zcela bez významu přezkoumávat oprávněnost výpovědi v řízení podle § 2314 o. z. Dojde-li ke skončení nájmu i bez existence vážných důvodů k výpovědi, postrádá smysl přezkum oprávněnosti takové výpovědi. Případný spor mezi stranami o vážnosti důvodů vedoucích k výpovědi může být řešen např. podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3111/2019, ze dne 17. 3.
OZ dává pronajímateli možnost výpovědi nájmu v několika konkrétních situacích a zároveň poskytuje řešení pro výpověď nájmu bez uvedení důvodů. Ustanovení § 2220 odst. 2 OZ dává pronajímateli možnost vypovědět nájem v případě, kdy nájemce provede změnu na předmětu nájmu a neuvede na žádost pronajímatele předmět nájmu do původního stavu. V takovém případě lze nájem vypovědět bez výpovědní doby.
Další možnost výpovědi má pronajímatel dle ustanovení § 2228 odst. 1 OZ v případě, kdy nájemce věc užívá takovým způsobem, že dochází k nadměrnému opotřebení věci. Pronajímatel nájemce vyzve, aby v přiměřené lhůtě zjednal nápravu, a pokud nájemce výzvu neuposlechne, vzniká pronajímateli právo nájem vypovědět. Výzva vyžaduje písemnou formu a musí být doručena nájemci. Přiměřenost lhůty k nápravě se posuzuje podle okolností daného případu.
Pro naplnění výpovědního důvodu není rozhodné, jakou lhůtu pronajímatel uvedl ve výzvě, ale to, jak reálně dlouhou lhůtu nájemce měl k provedení nápravy. V případě, kdy dochází k nadměrnému opotřebení věci a hrozí naléhavě vážné nebezpečí z prodlení, může pronajímatel nájem vypovědět i bez předchozí výzvy.
Poslední zákonnou možností sankční výpovědi je ustanovení § 2232 OZ, které dává možnost výpovědi při zvlášť závažném porušení povinnosti druhé smluvní strany. Porušení musí být závažné alespoň do obdobné míry, jako je tomu u jiných možností výpovědi bez výpovědní doby (tedy dle ustanovení § 2228 OZ). OZ uvádí příklady takového závažného porušení u nájmu bytu, nicméně pro obecnou úpravu nájmu by měly platit obdobně. Jedná se například o nezaplacení nájemného po dobu tří měsíců či poškozování předmětu nájmu závažným nebo nenapravitelným způsobem.
Strany si mohou stanovit delší výpovědní dobu a omezit možnost výpovědi specifickými důvody. Každá ze stran však musí mít možnost někdy v budoucnu závazek vypovědět, a to bez udání důvodu anebo z důvodu, jehož naplnění může výlučně tato strana ovlivnit. Ujednání možnosti výpovědi nájmu pro jednu stranu pouze v případě porušení povinnosti stranou druhou by podle našeho názoru překračovalo zákonem stanovený rámec pro autonomii vůle. Obecně se připouští omezení možnosti výpovědi po dobu, která musí být určitá či alespoň určitelná.
Pro nájem sjednaný na dobu určitou delší než padesát let se uplatní vyvratitelná právní domněnka, že se jedná o nájem uzavřený na dobu neurčitou, s tím, že po dobu prvních padesáti let mohou strany nájem vypovědět pouze za ujednaných podmínek (tedy jako při nájmu na dobu určitou). Z okolností případu však lze dojít k závěru, že si strany skutečně přály uzavřít nájem na dobu delší než padesát let, poté platí, že se jedná o nájem uzavřený na dobu určitou. Pokud je tedy možné platně uzavřít smlouvu na dobu určitou minimálně na padesát let bez možnosti výpovědi bez udání důvodu, je dle našeho názoru možné omezit možnost výpovědi minimálně po dobu padesáti let i u nájmu na dobu neurčitou.
Výpovědní důvody pro výpověď nájmu prostor sloužících k podnikání stranou nájemce
Základní výpovědní důvody pro výpověď nájmu prostor sloužících k podnikání stranou nájemce obecně plynou z ustanovení § 2308 OZ. Nájemce je povinen v rámci výpovědi, pakliže si smluvní strany neujednají něco jiného, řádně vymezit konkrétní výpovědní důvod, kterým dle uvedeného zákonného ustanovení může být mj. jeden z následujících výpovědních důvodů.
Pro oprávněnost tohoto výpovědního důvodu tak musí být kumulativně naplněny dvě podmínky, a to 1) nezpůsobilost daného prostoru způsobena objektivními důvody a 2) nezajištění odpovídajících náhradních prostor stranou pronajímatele. Mezi objektivní důvody, které nemohly smluvní strany nikterak ovlivnit, lze zařadit např. živelné katastrofy v podobě požárů, povodní, zemětřesení, ale rovněž i situace, kdy se změní právní předpisy tak, že oproti předchozí právní úpravě se stává daný prostor nezpůsobilý k výkonu činnosti, k němuž byl určen (např. stavební předpisy, předpisy požární ochrany, hygienické předpisy apod.).
Zákon dále blíže nevymezuje ani lhůtu, do kdy by měl pronajímatel zajistit nájemci náhradní prostor, nicméně, dle našeho názoru by však mělo jít o lhůtu co nejkratší v řádech maximálně několika jednotek dnů, kdy by nebylo spravedlivé po nájemci požadovat neúměrné prodlužování nájemního vztahu k nezpůsobilému prostoru.
Poslední zákonný výpovědní důvod nájemce plynoucí z ustanovení § 2308 OZ nastává, porušuje-li pronajímatel hrubě své povinnosti vůči nájemci. Daný výpovědní důvod se od předchozí právní úpravy značně liší, jelikož není vázán pouze na porušení konkrétně uvedených povinností pronajímatele, ale obecně k jakémukoli porušení pronajímatele, které dosahuje intenzity hrubého porušení.
Posouzení, zda dané porušení povinnosti stranou pronajímatele dosahuje této intenzity, a nikoli intenzity vyšší v podobě zvlášť závažného porušení umožňující nájemci ukončení nájemního vztahu bez výpovědní doby dle § 2208 odst. 1 OZ, bude vždy záviset na konkrétních okolnostech daného porušení a daného smluvního vztahu. Jako příklad hrubého porušení povinnosti nájemcem, který je způsobilý naplnit tento výpovědní důvod, může dle našeho názoru být situace, kdy pronajímatel neudržuje prostor ve stavu umožňující jeho řádné a nerušené užívání nájemcem.
Poučovací povinnost pronajímatele
V § 2286 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů („o.z.“), je uvedeno, že pokud pronajímatel podá výpověď z nájmu, je povinen poučit nájemce o jeho právu vznést námitky proti výpovědi a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.
Nejvyšší soud ČR však uvedl, že výpověď smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání nemusí obsahovat zmíněné poučení, protože taková úprava v občanském zákoníku není obsažena. Vztah mezi dvěma podnikateli, kde žádná strana není slabší, nevyžaduje speciální podmínky pro skončení nájmu prostor sloužících k podnikání.
| Úkon | Lhůta | Právní základ | Poznámka |
|---|---|---|---|
| Vznesení námitek proti výpovědi | 1 měsíc od doručení výpovědi | § 2314 odst. 1 o. z. | Písemná forma, adresováno druhé straně. |
| Žaloba na přezkoumání oprávněnosti výpovědi | 2 měsíce od marného uplynutí lhůty pro zpětvzetí výpovědi | § 2314 odst. 3 o. z. | Podmíněno včasným vznesením námitek. |
| Výpovědní doba (nájem na dobu neurčitou) | 6 měsíců (obecně) / 3 měsíce (vážný důvod) | § 2312 o. z. | Vážný důvod musí být ve výpovědi uveden. |
Vlastnictví a nájem bytů a nebytových prostorů
tags: #vypoved #z #najmu #prostor #slouzicich #k
