Pronajímáte nemovitost nebo jste sami v nájmu a zajímá vás, jak je to s výpovědí z nájmu? Společně se podíváme na to, v jakých případech a za jakých podmínek může vypovědět nájem nájemce či pronajímatel na základě občanského zákoníku, který podrobně upravuje podmínky pro výpověď nájemní smlouvy.

Nájemní smlouva a její podoby

Nájemní smlouva je klíčovým právním dokumentem při pronájmu nemovitosti. Při pronajímání nemovitosti se můžete rozhodnout mezi smlouvou na dobu určitou a smlouvu na dobu neurčitou. Smlouva na dobu neurčitou i smlouva na dobu určitou má svá pro a proti pro nájemce a pronajímatele. Tyto klady a mínusy jsou velmi úzce spojeny s možností výpovědi smlouvy. Záleží tedy na vás, co při pronajímání nemovitosti preferujete.

Práva a povinnosti nájemce a nájemníka jsou zakotveny v zákoně č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Nájem mezi oběma stranami zakládá nájemní smlouva, která musí mít dle zákona vždy písemnou podobu. Prostřednictvím nájemní smlouvy se pronajímatel zavazuje k tomu, že přenechá nájemci nemovitost k dočasnému užívání a nájemce se zaváže pronajímateli platit nájemné.

Nájemní smlouva na dobu určitou

Nájemní smlouva na dobu určitou představuje smlouvu, která je uzavřená na předem stanovené období, zpravidla se jedná o rok. Smlouva však může být uzavřena i na kratší nebo na delší období.

• Uplynutí doby: Nejběžnějším způsobem, jak ukončit smlouvu na dobu určitou, je uplynutím doby sjednané ve smlouvě.
• Výpověď ze strany nájemce: Nový občanský zákoník neumožňuje nájemci, aby vypověděl nájem na dobu určitou kdykoliv. Pokud chce podat výpověď, musí dojít ke změně okolností, za kterých nájem uzavíral (práce v novém města, pořízení vlastního bydlení, tíživá finanční situace apod.). Výpovědní lhůta je opět tříměsíční.
• Výpověď ze strany pronajímatele: Také pronajímatel může nájem vypovědět jen z důvodů přesně stanovených zákonem. Jedná se například o hrubé porušení povinností (neplacení nájmu, trestný čin proti pronajímateli apod.). Výpovědní lhůta je opět tříměsíční.

Nájemní smlouva na dobu neurčitou

V případě bytového družstva jsou mezi družstvem a jeho členy ze zákona nájemní smlouvy uzavírány na dobu neurčitou.

• Výpověď ze strany nájemce: Nájemce může dát výpověď kdykoliv, a to i bez udání důvodů.
• Výpověď ze strany pronajímatele: Pronajímatel může smlouvu vypovědět pouze ze zákonných důvodů. Jedná se o stejné důvody jako v případě výpovědi u nájmu na dobu určitou. V tomto případě je však možné smlouvu vypovědět i z důvodu, že se chce pronajímatel do nemovitosti sám nastěhovat nebo ho chce pro svého manžela/manželku při rozvodu, případně pro své příbuzné.

Výpověď z nájmu nájemcem

Podmínky a možnosti výpovědi nájemní smlouvy se liší na základě toho, jestli se jedná o výpověď smlouvy na dobu určitou nebo na dobu neurčitou.

• Nájem na dobu neurčitou: V tomto případě může nájemce nájem vypovědět kdykoliv bez udání důvodů. Je však třeba počítat s tříměsíční výpovědní lhůtou, která začíná běžet od prvního dne kalendářního měsíce, který následuje po doručení výpovědi pronajímateli.
• Nájem na dobu určitou: U smlouvy na dobu určitou standardně smlouva končí uplynutím stanovené doby. Předčasné ukončení smlouvy na dobu určitou je možné v případě, že dojde ke změně okolností, které zásadně ovlivňují možnost pokračovat v nájmu (např. změna zaměstnání, zdravotní problémy apod.). Opět platí tříměsíční výpovědní lhůta.

Kdy je možná okamžitá výpověď z nájmu nájemcem?

V určitých případech je možné ukončení nájemní smlouvy bez tříměsíční výpovědní doby neboli odstoupení od nájemní smlouvy. Jedná se o tyto situace:

• byt se stal neobyvatelným,
• pronajímatel závažným způsobem porušuje své povinnosti,
• pronajímatel neodstranil vady nebo poškození bytu.

Pokud dojde k těmto situacím, je důležité, aby nájemce pronajímatele o vzniklých problémech informoval a poskytl mu přiměřenou lhůtu k jejich nápravě. Pokud pronajímatel situaci neřeší nebo nereaguje, může nájemce přistoupit k okamžité výpovědi.

Tip! Pro všechny případy je dobré mít uzavřené pojištění domácnosti. Na štěstí raději nespoléhejte. Porovnejte se nabídky pojišťoven jedním klikem.

Výpověď z nájmu pronajímatelem

V případě výpovědi z nájmu ze strany pronajímatele platí společná pravidla pro nájem na dobu určitou i na dobu neurčitou. Pronajímatel může vypovědět nájem s tříměsíční výpovědní lhůtou pouze ze zákonem stanovených důvodů, jako je například hrubé porušení povinností nájemce nebo odsouzení nájemce za úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo jiných obyvatelích domu.

Kdy je možná okamžitá výpověď z nájmu pronajímatelem?

I pronajímatel může v určitých případech nájemci vypovědět nájem bez výpovědní doby, je však nezbytné, aby došlo ke splnění těchto tří podmínek:

• nájemce porušil povinnosti vyplývající ze smlouvy zvlášť závažným způsobem,
• pronajímatel před doručením výpovědi nájemce vyzval, aby odstranil své závadné chování,
• pronajímatel uvedl ve výpovědi, čím nájemce závažně porušil své povinnosti.

Častou otázkou v souvislosti s okamžitou výpovědí také je, jestli může pronajímatel přistoupit k okamžitému vystěhování z bytu. Podle zákona nemá pronajímatel právo nájemce okamžitě vystěhovat z bytu bez předchozího ukončení nájemního vztahu v souladu se zákonem.

Dohoda o ukončení nájemní smlouvy

Nájemní smlouvu je možné kromě výše uvedené výpovědi z nájmu ukončit také dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem. Díky dohodě mohou obě strany odsouhlasit podmínky ukončení nájmu bez toho, aby musely dodržet zákonnou výpovědní lhůtu.

Jaké náležitosti musí splňovat výpověď z nájmu?

Výpověď z nájmu musí mít písemnou podobu a musí být doručena druhé straně. Obsahovat musí tyto informace:

• identifikační údaje obou stran (jména, adresy a případně další identifikační údaje),
• specifikace předmětu nájmu (datum uzavření nájemní smlouvy, adresa pronajímané nemovitosti apod.),
• důvod výpovědi, v případě, že výpověď podává pronajímatel,
• výpovědní lhůtu.

Výpověď z nájmu: Vzor

Pokud chcete jednoduše vypovědět nájem bez nutnosti sepisování nové výpovědi, můžete využít vzor ukončení nájemní smlouvy, který je dostupný na internetu. Výpověď z nájmu vzor ke stažení najdete v pdf i v doc.

Shrnutí

Teď už víte, jak na výpověď z nájmu, ať už jste v pozici pronajímatele bytu či domu nebo nájemce. Ať jste pronajímatelem, či naopak v pozici uživatele bytu, musí být nájemní smlouva ukončena striktně v souladu se zákonem. V praxi však běžně dochází k chybám na obou stranách, které pramení z neznalosti práv a povinností vycházejících z NOZ.

Mnohé důvody jsou zcela pochopitelné, takže než se uchýlíte k postupu níže, zkuste se s druhou stranou lidsky domluvit na kompromisní výpovědi z nájmu.

Výpověď z nájmu: Podmínky, lhůty a práva

Pronajímáte nemovitost nebo jste sami v nájmu a zajímá vás, jak je to s výpovědí z nájmu? Společně se podíváme na to, v jakých případech a za jakých podmínek může vypovědět nájem nájemce či pronajímatel na základě občanského zákoníku, který podrobně upravuje podmínky pro výpověď nájemní smlouvy.

Nájemní smlouva a její podoby

Nájemní smlouva je klíčovým právním dokumentem při pronájmu nemovitosti. Smlouva může být sjednána dvěma způsoby. Při pronajímání nemovitosti se můžete rozhodnout mezi smlouvou na dobu určitou a smlouvu na dobu neurčitou. Práva a povinnosti nájemce a nájemníka jsou zakotveny v zákoně č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Nájem mezi oběma stranami zakládá nájemní smlouva, která musí mít dle zákona vždy písemnou podobu. Prostřednictvím nájemní smlouvy se pronajímatel zavazuje k tomu, že přenechá nájemci nemovitost k dočasnému užívání a nájemce se zaváže pronajímateli platit nájemné.

• Nájemní smlouva na dobu určitou: Představuje smlouvu, která je uzavřená na předem stanovené období, zpravidla se jedná o rok. Smlouva však může být uzavřena i na kratší nebo na delší období.
• Nájemní smlouva na dobu neurčitou: V případě bytového družstva jsou mezi družstvem a jeho členy ze zákona nájemní smlouvy uzavírány na dobu neurčitou.

Smlouva na dobu neurčitou i smlouva na dobu určitou má svá pro a proti pro nájemce a pronajímatele. Tyto klady a mínusy jsou velmi úzce spojeny s možností výpovědi smlouvy. Záleží tedy na vás, co při pronajímání nemovitosti preferujete.

Výpověď z nájmu nájemcem

Podmínky a možnosti výpovědi nájemní smlouvy se liší na základě toho, jestli se jedná o výpověď smlouvy na dobu určitou nebo na dobu neurčitou:

• Nájem na dobu neurčitou: V tomto případě může nájemce nájem vypovědět kdykoliv bez udání důvodů. Je však třeba počítat s tříměsíční výpovědní lhůtou, která začíná běžet od prvního dne kalendářního měsíce, který následuje po doručení výpovědi pronajímateli.
• Nájem na dobu určitou: U smlouvy na dobu určitou standardně smlouva končí uplynutím stanovené doby. Předčasné ukončení smlouvy na dobu určitou je možné v případě, že dojde ke změně okolností, které zásadně ovlivňují možnost pokračovat v nájmu (např. změna zaměstnání, zdravotní problémy apod.). Opět platí tříměsíční výpovědní lhůta.

Kdy je možná okamžitá výpověď z nájmu nájemcem?

V určitých případech je možné ukončení nájemní smlouvy bez tříměsíční výpovědní doby neboli odstoupení od nájemní smlouvy. Jedná se o tyto situace:

• byt se stal neobyvatelným,
• pronajímatel závažným způsobem porušuje své povinnosti,
• pronajímatel neodstranil vady nebo poškození bytu.

Pokud dojde k těmto situacím, je důležité, aby nájemce pronajímatele o vzniklých problémech informoval a poskytl mu přiměřenou lhůtu k jejich nápravě. Pokud pronajímatel situaci neřeší nebo nereaguje, může nájemce přistoupit k okamžité výpovědi.

Výpověď z nájmu pronajímatelem

V případě výpovědi z nájmu ze strany pronajímatele platí společná pravidla pro nájem na dobu určitou i na dobu neurčitou. Pronajímatel může vypovědět nájem s tříměsíční výpovědní lhůtou pouze ze zákonem stanovených důvodů, jako je například hrubé porušení povinností nájemce nebo odsouzení nájemce za úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo jiných obyvatelích domu.

Kdy je možná okamžitá výpověď z nájmu pronajímatelem?

I pronajímatel může v určitých případech nájemci vypovědět nájem bez výpovědní doby, je však nezbytné, aby došlo ke splnění těchto tří podmínek:

• nájemce porušil povinnosti vyplývající ze smlouvy zvlášť závažným způsobem,
• pronajímatel před doručením výpovědi nájemce vyzval, aby odstranil své závadné chování,
• pronajímatel uvedl ve výpovědi, čím nájemce závažně porušil své povinnosti.

Častou otázkou v souvislosti s okamžitou výpovědí také je, jestli může pronajímatel přistoupit k okamžitému vystěhování z bytu. Podle zákona nemá pronajímatel právo nájemce okamžitě vystěhovat z bytu bez předchozího ukončení nájemního vztahu v souladu se zákonem.

Dohoda o ukončení nájemní smlouvy

Nájemní smlouvu je možné kromě výše uvedené výpovědi z nájmu ukončit také dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem. Díky dohodě mohou obě strany odsouhlasit podmínky ukončení nájmu bez toho, aby musely dodržet zákonnou výpovědní lhůtu.

Náležitosti výpovědi z nájmu

Výpověď z nájmu musí mít písemnou podobu a musí být doručena druhé straně. Obsahovat musí tyto informace:

• identifikační údaje obou stran (jména, adresy a případně další identifikační údaje),
• specifikace předmětu nájmu (datum uzavření nájemní smlouvy, adresa pronajímané nemovitosti apod.),
• důvod výpovědi, v případě, že výpověď podává pronajímatel,
• výpovědní lhůtu.

Pokud chcete jednoduše vypovědět nájem bez nutnosti sepisování nové výpovědi, můžete využít vzor ukončení nájemní smlouvy, který je dostupný na internetu. Výpověď z nájmu vzor ke stažení najdete v pdf i v doc.

Práva a povinnosti při ukončení nájmu

Ať jste pronajímatelem, či naopak v pozici uživatele bytu, musí být nájemní smlouva ukončena striktně v souladu se zákonem. V praxi však běžně dochází k chybám na obou stranách, které pramení z neznalosti práv a povinností vycházejících z NOZ. Třeba coby pronajímatel nemůžete někoho „jen tak vyhodit na dlažbu“, ale k výpovědi z nájmu musíte mít důvod zanesený v zákoníku, který se, pravda, klaní spíše na stranu nájemníka. Mnohé důvody jsou zcela pochopitelné, takže než se uchýlíte k postupu níže, zkuste se s druhou stranou lidsky domluvit na kompromisní výpovědi z nájmu.

Nájemník to má podstatně jednodušší, neboť může podat výpověď z nájmu i bez udání důvodu nebo kvůli změně okolností; to však záleží, zdali je uzavřena na dobu určitou, či neurčitou. V případě, že je smlouva sjednána na dobu neurčitou, může nájemce dle paragrafu § 2231 NOZ podat výpověď bez udání důvodu s výpovědní lhůtou v délce 3 měsíců.

Pokud je nájemní smlouva na dobu určitou, je možné podat výpověď třeba z důvodu, že jste přišli o zaměstnání a nejste tak schopni hradit dohodnuté nájemné, nebo se stěhujete do jiného města (důvodem může být opět práce). Dle paragrafu § 2287 NOZ totiž nemůže majitel požadovat, abyste v nájmu pokračovali; někdy by to nedávalo smysl.

Také v tomto případě se jedná o smlouvu na dobu určitou, která může být vypovězena, nebude-li možné v bytě či domě nadále bydlet a majitel vzniklé závady neodstraní. Kupříkladu když živelná pohroma rozbije okna, musí být neprodleně vyměněna za nová - realizace zakázky a jejich instalace může pochopitelně chvíli trvat, mělo by se však jednat o přiměřenou lhůtu.

Z pozice majitele bytu je nutné postupovat opatrně a dodržet zákonem stanovený postup; v opačném případě by byla výpověď z nájmu neplatná, i kdybyste jinak byli v právu. Než ji pošlete, musíte nájemce nejdříve písemně vyzvat, aby v přiměřené lhůtě zanechal „nevhodného“ chování, a teprve pokud se tak nestane, můžete mu nájemní smlouvu vypovědět. V dokumentu však musí být jasně specifikováno, v čem spatřujete porušení smlouvy (jinak bude výpověď neplatná); nelze tedy uvést „nájem se ukončuje z důvodu hrubého porušení smlouvy“.

Zjednodušeně řečeno, ať do smlouvy napíšete jakákoliv ustanovení v rozporu se zákonem, budou neplatná; občanský zákoník, resp. NOZ, je vždy nadřazený z důvodu, kdyby chtěla jedna ze stran (chápaje majitel) zavést jednostranně výhodné podmínky. Pokud v ní bude stát kupříkladu „pronajímateli může dát nájemníkovi výpověď kdykoliv bez udání důvodu s výpovědní lhůtou 30 dní“, nebude to právně vymahatelné.

Výpověď nájemní smlouvy na dobu určitou a neurčitou

Ukončení nájemní smlouvy na dobu určitou a smlouvy na dobu neurčitou se v řadě ohledech liší. Z praxe je nejčastějším případem výpověď nájemní smlouvy. Co musí obsahovat, jak ji doručit a jaká je zákonná výpovědní doba? Nezapomeňte, že vypovězení nájemní smlouvy je možné pouze ze zákonem předpovídaných důvodů.

Nejprve doporučujeme zvážit cestu, která vám může zaručit právně jistější a poklidnější ukončení nájemní smlouvy. Žádost o ukončení nájemní smlouvy můžete doručit nájemci bez nějakých zákonných omezení.

Doručení výpovědi z nájmu bytu musí být hlavně prokazatelné. Pokud má nájemce datovou schránku, doručení výpovědi bude platné i jejím prostřednictvím. Ať už se jedná o smlouvu na dobu určitou nebo neurčitou, standardně je pro výpověď ze strany pronajímatele stanovena výpovědní doba na tři měsíce.

Jak si můžete všimnout, některé důvody pro okamžité ukončení nájmu jsou podobné těm z důvodů pro výpověď pro hrubé porušení. Pokud takto vypovíte smlouvu, máte právo, aby vám nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu.

Základní aspekty nájemní smlouvy

Základem úspěšného právního vztahu je správně sepsaná nájemní smlouva, která obsahuje všechny náležitosti. Zde najdete vzory: jednak nájemní smlouvy, dodatku k nájemní smlouvě, ale i vzor výpovědi nebo předávacího protokolu. Součástí nájemní smlouvy může být každoroční zvyšování nájemného nebo může být ve smlouvě navyšování vyloučeno. V případě, že nájemní smlouva zvyšování nájemného neřeší, má pronajímatel právo navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše, která je srovnatelná s obvyklým nájemným v dané lokalitě.

Tabulka: Rozdíly mezi smlouvou na dobu určitou a neurčitou

Vlastnost	Smlouva na dobu určitou	Smlouva na dobu neurčitou
Ukončení nájmu nájemcem	Pouze ze zákonných důvodů (změna okolností)	Kdykoliv bez udání důvodu (3 měsíce výpovědní lhůta)
Ukončení nájmu pronajímatelem	Pouze ze zákonných důvodů	Pouze ze zákonných důvodů
Flexibilita	Méně flexibilní	Více flexibilní

tags: #najem #na #dobu #neurcitou #vypoved #podminky

Oblíbené příspěvky:

• Požární ochrana a plán školení
• Jak odpovídat na otázky při pohovoru
• Jak se zapojit do sčítání dopravy?
• Brigáda kompletace propisek: na co si dát pozor?
• Brigáda přepisování audia